楼市、房价一直是老百姓关注的热点，在每年两会代表委员的建议提案中楼市、房地产行业一直都是关注的话题，因为这一话题都牵扯着众多的购房者，与老百姓的生活密切相关。在经济增速下行的当下，楼市持续一年多的低迷后，2015年是否会出现回暖拐点？房价是否会降？尤其是今年3月1日不动产暂行条例的实施，以及登记证上的“使用期限”更是引发了民众对楼市走向的揣测。我们从政府工作报告及两会代表委员的一些观点中，捕捉到2015年楼市走势的信号。

关注一 2015年二套房购买需求获支持？房价会涨吗？

【政策】今年两会期间，国务院总理李克强作《政府工作报告》，其中提到2015年要促进房地产市场平稳健康发展。

【解读】在此次报告中对于房地产行业的表述与去年有着明显区别，并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持“、”促进”。2014年政府工作报告中的具体表述为，“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。对此住建部明确为，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的一个很重要的导向。

此前，住建部对于二套房等改善性需求并不支持，二套房贷也一直被严控。此次明确提出对改善型购房需求的支持，某种程度上就是对二套购房以及二套房贷宽松化的一个支持。

在去年楼市整体低迷的情况下，执行了4年的“限购”也开始松动，大部分限购城市已经放开，目前只剩下四个一线城市和三亚还在限购中。仅从房地产本身来看，北京、上海目前也没有退出限购的必要。

无论是央行降息还是对二套房的支持，房地产政策放松趋势已确定，增加了购房者入市信心，近期购房者的入市意愿有所增加。

中原地产市场研究中心9日发布的最新数据显示，3月2日至3月8日一周内，重点监测的54个城市成交量快速复苏，一周签约套数为37690套，环比之前一周上涨了53.6%

分城市来看，一线代表城市涨幅最大，为64.7%，二线城市次之，环比上涨62.4%；同比来看，除三线代表城市同比上涨7.9%外，一、二线代表城市均有所下降，二线代表城市降幅较为明显为16.3%，但与上周相比，同比降幅继续收窄。

与此同时，虽然各项利好政策叠加，市场各方预期企稳，现时房价也并不具备大涨的动力。

【观点】全国人大代表、广东省惠州市委书记陈奕威:“从目前情况看，限不限购都不会产生太大影响。如果使用其他手段可以将房价控制在合理区间，那么限购就不是唯一选择，完全可以放开。”

国人大代表、河南建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森说，比起前10年的房地产调控，现在房地产政策比较稳定，“我看好房地产市场”。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森“根据我们的判断，2015年的市场肯定要比2014年要好。”他解释称，原因主要有两个，一是降息、降准以及各地方政府的政策调整，对房地产市场基本面有利好。

关注二  不动产使用权限70年 到期后房子该怎么办？

【政策】3月1日，《不动产统一登记条例》正式“落地”，在哈尔滨、长春、沈阳、济南、青岛等15个城市提前开展。到2015年底，全国将全面换发新版证书。

【解读】

不动产使用权限到期后怎么办？需要缴费吗？

针对新版《不动产权证书》设置的“使用期限”的争议，国土资源部部长姜大明表示，“使用权有期限，所有权无期限”。《不动产权证书》上的“使用期限”指的是土地使用权和海域使用权的期限，而不是房屋所有权期限，房屋所有权本身也不存在期限的问题。那么问题来了，70年的使用期限到期后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。要继续使用房子下面的这块土地，是不是会有偿使用呢？对此国土部却没有回应。

根据《物权法》的有关规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。而根据《城市房地产管理法》有关规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

那么问题又来了，一个是如果政府部门以“公共利益”为由要收回土地，那么上面的房屋是不是变成一文不值？另一个问题是，假如有关部门同意续期使用，那么土地使用权出让金应该缴多少呢？

从全球范围来看，有些西方国家的土地使用权是没有期限的，所以不存在这个问题；而另一些规定土地使用权期限的则采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，给予折价补偿的方式。

在“以房养老”政策开始在一些地区试点时，“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。这个政策真空无疑给人们留下了想象的空间，“70年后的续期，还要付出多大的代价?”...>>不动产登记证书长什么样？如何填写？

不动产统一登记的目的是什么？

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民接受采访时表示，不动产统一登记的最根本目的是让中央了解地方的房地产情况，让混乱的房地产市场逐步清晰明朗。对于房价方面会有长期性影响。

中国社科院副研究员陈飞则指出：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”

“要想去库存化，就必须掌握国内房地产市场最真实的情况，不然就无法有效落实。至于房地产税的问题，国家会根据市场情况在5年内全面实施。”杨向宏对《国际金融报》记者指出。

而在不动产登记暂行条例实施前，北京。上海等城市确实也出现了二手房降价抛售现象，但这个数量相对而言还是少数。但更多观点指出，不动产登记对楼市直接影响并不大，难以实现诸多购房者期待的“降房价”效果。

【观点】全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林：“建议先行把各类土地使用年限全部统一为70年或逐步取消，给政府下一步把控房地产业政策及制定实施税制改革新政留出足够的腾挪空间。”>>看看国外是如何进行不动产登记？

关注三 房产税全面铺开到底还有多远？到底几套房征税？

【政策】房地产税的正式开征至少需要两个基本条件：不动产统一登记制度和房地产税立法。《不动产统一登记条例》3月1日已正式施行，房地产税也明确进入立法计划安排，意味着房地产税确定征收。

对于内地房产税的征收的问题，财政部副部长朱光耀表示，预计到2020年前，将完成税收法定的进程，并会更公开，更透明的。而房产税将通过法定的程式制定，但目前仍没有时间表。

到底何为房产税？

事实上，房产税和房地产税只差一个字，外界对此却多有混淆。有关房地产的税收都算房地产税，包括开发、流通、保有环节，前两个环节的税费包括房企营业税、土地增值税、企业所得税、契税等，而房产税仅仅指向保有环节。目前，房地产开发和流通环节均征税，且税负过高，但保有环节则缺失。述深圳市地税局负责人表示，房地产税是要把土地使用的税收合并进来，主要是针对存量房。有了房地产税后，包括住宅、写字楼、商铺等都要缴税。

对于大多数购房者而言，房产税主要指的是对于住宅征收的一种税收。而在1986年9月15日国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中，房产税指的是是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

【解读】

房地产税会收多少、何时收？到底几套房征税？

房地产税明确进入立法计划安排，但是征收房地产税的理由、功能、方法仍未确定，各种方案层出。

从各方面的了解，对房产税的征收也有一些初步的轮廓，一是第一套房免征的可能性很大；第二套房有可能从轻征收；一二线城市税负可能大于三四线城市；高档房征收可能性很大；为了避免百姓税负不至于过分沉重，税率超过3%的可能性非常小。

从这几点来看，房产税不太可能让工薪阶层交不起税，自然富裕阶层也不会因为房产税发生财富大逆转。至于房价是否会受影响，基本上不会。因为目前我国影响房价的因素比较多，贷款政策，限购政策，城镇化进程等。

全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵则认为房产税的比例应该是低于1%，短期内也不可能成为地方税收的主要来源。

对于房产税何时实施，贾康透露，“我国征收房产税的方向已经锁定，唯一不确定的就是征税时间表。按照中央的部署，改革的重点要在2016年底之前做出来，我认为，房地产税立法最迟不能拖过2017年的两会。”如果再考虑到不动产统一登记制度的推行速度，最早2018年房产税落地。

金银岛副总裁兼首席分析师杨向宏对记者预计，五年之间，国家会开始全面征收房地产税。

房地产税该扮演何种角色？房价会降吗？

究竟房地产税该扮演何种角色？打压房价、调节收入分配、地方财政收入的主要来源……甚至是反腐，房产税试点之初就被寄予厚望。老百姓们更加关注的是，征收房产税后房价会降吗？

社会上一部分支持征收房地产税的理由是调节房价，抑制炒房行为。可征税毕竟是从老百姓的钱袋子里掏钱，尤其对于只有一套房的业主来说，不炒房而是纯居住的他们很难接受缴纳房地产税。

全国人大房地产税立法的负责人透露，房地产税仅是一个小税种，承载不了这么多功能，这也是为什么房地产税方案迟迟未能形成一致的原因。

在中国财政学会副会长贾康看来，以不动产登记制度为基础建立起来的房产税，会使市场供需状态尽可能趋向于平衡、减少市场泡沫，特别是遏制那种肆无忌惮的炒作力量。

全国政协委员、清华大学教授李稻葵表示，指望房产税来压抑房价是“天方夜谭”，依赖房产税来调控房价也只能是杯水车薪。他称房产税其实就是业主交纳给地方政府的“超级服务费”，业主将钱交给地方政府，地方政府将这些钱用于改善本地公共服务，使得房产周边的配套更好，从而增加房产自身的价值，形成良性循环。全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康则表示，开征房产税会使房价更沉稳一些。

【观点】

全国政协委员、国务院参事、著名作家张抗抗明确表示没被说服，她不明白征收房地产税的理由，因为业主在交房时已经缴税。“而且，物业是由物业公司负责，税收不可能返还到物业公司的管理中去，城区的发展由政府负责，不应该和税收挂钩。”

长期观察房产税试点的上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群看来，作为一种地方性特征突出的税种，房产税的征收应该以地方自主决策为主，但中央不能放弃指导，另外房产税的征收应该适度，不能成为政府的“印钞机”。

住建部村镇建设司司长赵晖看来，农村房屋不会被纳入房产税征收范围，也不应该对其征收房产税。他表示，需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃“定心丸”——中国未来的房产税改革绝不可能覆盖低收入人群。

结语：尽管代表委员对房地产的市场走势的观点不尽相同，但主要的观点是2015年楼市总体趋势是企稳的，未来房价走势仍受市场环境、货比政策调整等因素的影响也会有波动，但不少城市库存依然高企等市场因素的制约，房地产价格的幅度也不会太大，应有一个稳定调整的时段。期望楼市崩盘或房价大幅下跌，这个可能不会实现。（中国搜索 翟琦）（完）