公摊面积“套路”太多：电梯走廊也按室内精装价收费

核心提示：近期，一篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网上热传，引起了很多网友的共鸣。多家媒体撰文向“公摊面积”开炮。

对于很多中国人来说，买房子都是一件大事。但是，您买的房子名副其实吗？实际上由于“公摊面积”的存在，您的房子会大打折扣，近期，一篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网上热传，引起了很多网友的共鸣。多家媒体撰文向“公摊面积”开炮。

乱象一 公摊面积成变相涨价手段

根据北京律师协会物业管理法律专业委员会主任包华解释，在建筑物中有三个面积定义：第一个面积定义是使用面积，使用面积一般也叫地毯面积，也就是我们房屋墙面以内的部分；第二个面积指套内建筑面积，套内建筑面积包括使用面积，也包括我们现在的隔断墙中间的50%的墙体部分；第三个部分是建筑面积，建筑面积是在套内建筑面积基础上把分摊面积计入。

公摊面积一直处于法律的灰色地带，甚至已经是约定俗成的一种做法，显然，这并不合理。中原地产首席分析师张大伟在接受采访时表示，公摊面积已经常常变成了开发商变相涨价的手段。

张大伟表示：“这个肯定是不合理的，其实公摊面积大的原因有两方面，一方面是建筑本身的一些，另外一方面其实是公摊部分被开发商用来做其他用途，这是比较普遍的。最简单的比如说有一些车位用途，以及一些其他的公共设施，等等，在购房合同里面如果签署不明确的话，有一些开发商就会用这个变相达到涨房价的目的。”

乱象二 消费者付出更多用房成本

近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更是利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数。公摊面积如何计算？合理比例究竟是多少，长期以来都缺乏明确规定，甚至有的房子公摊面积高达50%。

公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。

近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

此外，你为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。

乱象三 业主的公摊面积用来谋利

据报道，还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位谋利，难道不应该向业主交钱吗？”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说。

在某广告交易平台上，社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏，通过投放广告赚钱。

记者注意到，不同城市的不同广告位置价格差异很大，而一线城市则多在千元起算。例如，北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元；北京道闸起落杆媒体位则报价1800元，要求30框起投，最短发布周期一月。王清华认为，一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

方案 取消公摊只看实际使用面积

随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只看套内实际使用面积呢？

其实早在2002年，重庆就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为：对公摊面积的计算和管理，其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到，但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价，这样购房者能更清楚明白。

释疑 取消公摊会影响小区品质吗？

在其他条件都同等的情况下，一个小区的公共区域的配置越高，房价越高；如果公共区域的条件越差，房价就会越低。不少人担心，如果取消公摊面积收费将影响小区品质。北京律师协会物业管理法律专业委员会主任包华表示，这样的担心是多余的，小区品质可以通过收取物业费来保障。

公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。中原地产首席分析师张大伟认为，随着开放式小区越来越多，政府在公共区域建设中的作用将越来越大，开发商取消公摊面积收费是趋势。

近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积乱象，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈，更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。

■名词

公摊面积

指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

目前各界普遍认为“公摊面积”这一概念起源于香港，据说，是因为香港的房地产起步特别早，所以当时的房价涨幅较快，为了摊薄单位面积价格，所以发明了公摊这一概念。后来，中国内地的房地产业不仅在发展时借鉴了“香港模式”，也把公摊面积从香港借鉴过来。逐渐的，公摊面积成为房地产业的“行规”。

■例子

收费猫腻

某楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。一套125平方米的房子，精装修标准是2500元/平方米，公摊比例为28%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元。

■声音

告别公摊面积

需要拿出改革勇气

你家房子有多大？原本，业主拿一把皮尺、用小学数学就能解答的问题，因为有了“高深莫测”的公摊面积，仿佛成了量子力学中的“测不准定律”。依有关的技术规范，业主以一己之力根本无法核实自家房屋建筑面积。房产证只记录包括公摊面积在内的建筑面积，并不记录真正跟业主利益相关的实用面积。而且公摊面积的计算又依赖于复杂的测绘知识，由开发商委托测绘单位完成，他们无须向业主负责。

公摊面积的存在，扭曲了利益关系，因为测绘费用、暖气等市政费用是按包括公摊面积的建筑面积计算的，所以，职能部门、测绘单位没有意愿改变；因为公摊面积使房子“更大”，开发商也没有意愿改变；又因为建筑面积还可以在数字上摊薄单位房价，所以房地产部门也没意愿改变。真正想改变的业主却往往无能为力。

2007年《物权法》明确了“建筑物区分所有权”，但是却没有撼动公摊面积的地位，也没有解决后来成为纠纷爆发点的车位所有权问题，不能不说是一个遗憾。在之前，中国房地产高速发展的情况下，相对于房价的飙升，公摊面积的问题容易被忽略。如今中国房地产发展又到了十字路口，需要拿出更大的勇气来彻底抛弃不利于业主权利申张的公摊面积概念。

“房子是用来住的”，这是解决公摊面积问题的最好指南。不能住的面积就不应该放在房产本上，这样才能避免信息不对称，让业主能够有效维权，避免它成为藏污纳垢之所在。

本版文字综合央广、《新华每日电讯》报道