“3·17”限购一年　北京楼市回归理性了吗？

核心提示：距离北京史上最严一轮调控政策开端的“317”调控近一年。一年来，北京调控政策多达数十条，从需求端到供给侧、从短期调控到长效机制……这一年，新房、二手房、土地市场到底发生了哪些前所未有的变化？

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距离北京史上最严一轮调控政策开端的“3·17”调控近一年。一年来，北京调控政策多达数十条，从需求端到供给侧、从短期调控到长效机制……这一年，新房、二手房、土地市场到底发生了哪些前所未有的变化？

新房 销量减半 价格停涨

北京楼市调控一年以来，在政策因素、供应量以及购房者信心共同作用下，新房市场热度明显降温，成交量创下历史新低。

中原地产研究中心统计数据显示，“3·17政策”出台后至今(截至3月12日)北京新建商品房住宅成交23388套，成交量同比下调48.7%，刷新了历史最低纪录。其中，别墅类物业成交4137套，跌幅达52.7%。

不过，跌幅最大的是商办类物业。调控政策出台后至今，商办类项目实际签约为5895套，而且基本集中在“3·17新政”和“3·26”政策之间。在商办调控政策出台后，市场签约只有3000套左右，调控一年，商办类物业成交量同比跌幅达91%。

据易居研究院的统计数据显示，今年1至2月，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共成交面积42.95万平方米，同比下降46.8%。

交易量创新低的同时，2017年北京新房的供应量、存量也创下历史新低。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2017年，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共新增供应26593套，环比2016年下降32%，是2014年以后连续第三年下滑。

易居研究院研究员赖勤分析称，调控政策及时有效遏制了房价快速上涨的局面，北京新房市场逐渐降温，回归理性。亚豪机构市场总监郭毅表示，3·17政策代表了房地产调控新时期的开始，即调控过程中，不断拾遗补缺，从而对市场形成精准打压，让楼市回归理性。

“在调控政策下，北京新房市场出现销量腰斩、价格停涨的局面。”郭毅表示，调控政策也让购房者的心态有所变化，房地产的居住属性成为购房首要目标，这导致置业需求由此前改善、投资转变为以自住为主。

二手房 量价齐跌 去杠杆效果显著

北京二手住宅在2016年量价双双创下历史新高后，迎来2017年史上最严厉且最严密的楼市调控，以“3·17新政”落地为始，一系列严格且严密的调控政策，取得了立竿见影的效果，二手房市场大幅降温。

据麦田房产统计，“3·17政策”出台后至今(截至3月12日)，北京二手房住宅网签119288套，同比降51.2%。从月度数据来看，2017年3月住宅网签达到顶峰，为25952套，2018年1月和2月则下降过半，分别为10527套和7361套。

值得注意的是，换房需求是北京二手房市场的主力。“认房又认贷”的调控政策，增加了改善型购房者的换房难度，使“连环链条断开”，带来成交量的大幅下滑。不过，链家研究院数据显示，今年3月以来成交量有所回升。

调控之后，成交价也出现连续9个月的下跌，累计跌幅15%左右。链家研究院数据显示，今年3月北京二手房均价为58527元/平方米，与2016年12月的水平接近。分城区来看，通州、西城的跌幅显著，这两大片区在2016年均价涨幅较快，调控使前期上涨过快的片区面临相对更大幅度的回调。

此外，本轮调控的重点之一是通过提高首付比例等控制杠杆和风险。链家研究院数据显示，调控后北京链家客户的杠杆使用范围(贷款成交占比)下滑了5%左右，杠杆使用力度(贷款成数)减少了10%左右。

麦田房产首席分析师张叶松认为，“3·17政策”出台后，北京二手房市场呈明显的量价齐降现象，预计未来价格仍可能会处于下滑趋势，不过降幅会比之前有所收窄。

土地 供应增 溢价率降

北京“3·17新政”实施将满一年，土地市场低溢价、流拍成为“常态”。

“3·17新政”这一年来，北京土地市场一个最大的变化就是供应、成交创新高。据北京市规划国土委公布的数据显示，2017年全市商品住宅用地供应量达到721公顷，供应计划完成率111%。而在2018年1、2月份，北京土地市场共有27宗土地供应，同比也大幅增长。

住宅用地供应加码，直接的结果是北京土地成交额高位上涨。据中原地产数据显示，2017年全年北京共成交104宗土地，总成交额达到2796亿元，住宅用地全年共成交71宗，成交额达到2398亿元，双双创历史新高。

与供应大热、成交大涨形成鲜明对比的是，开发商在拿地热情上明显下降。2017年北京住宅用地平均溢价率为26%，11月份更是跌至8%。2018年1、2月份，北京住宅用地平均溢价率低至14.5%。

更重要的是，流拍在2018年更加频繁，继去年11、12月份各有一宗住宅用地流拍后，今年1、2月份，北京住宅用地流拍数量达到4宗，创历史新高，其中包括丰台花乡白盆窑村地块等。

在中原地产首席分析师张大伟看来，在房地产调控下，土地属性复杂，且地价房价全面限价，同时房地产融资渠道收紧，这使得房企拿地、特别是拿大地块的难度越来越大，大地块都有流标的风险。亚豪机构市场总监郭毅认为，2018年土地市场按照目前的节奏流拍和流标的地块将会更多。