一二线城市“地王潮”蔓延 对未来房价影响几何？

核心提示：二季度以来，一、二线城市土地市场呈现出“地王”遍地开花的景象。有分析认为，“地王”频出有着内在必然性，预计多个支撑因素短期不会消失，至少二季度仍会持续。

今年以来，一、二线城市土地市场接连出现高溢价、高总价、高单价的“三高”地块逾百宗。进入6月，这股“地王”潮继续蔓延，首周仅3天时间就在北京、深圳等地涌现出12宗“地王”，楼面价普遍高于周边区域房价。

一二线城市“地王潮”继续蔓延，深圳、上海、杭州、郑州、厦门等上榜地块均刷新所在城市或区域单价地王，前十地块成交楼面价全部高于1.8万元/平方米。榜单均价环比上涨六成，平均溢价率达183%，其中3宗地块超300%。

房企疯狂拿地的底气何在？热门地块是否注定要走上高端路线？对未来房价影响几何？

资料图。 中新社记者 武俊杰 摄

房企抢拍“地王”底气何在？

二季度以来，一、二线城市土地市场呈现出“地王”遍地开花的景象。有分析认为，“地王”频出有着内在必然性，预计多个支撑因素短期不会消失，至少二季度仍会持续。

中原地产研究部最新统计数据显示，截止5月31日，今年全国土地市场上总价超过15亿的有105宗地块，国有房企拿地比例明显处于历史高位。北上广深一线城市和南京、合肥等房价涨幅较快的二线城市的热门地块均被拍出了高价。

5月11日，格力地产以楼板价37675元/平方米拿下上海泗泾地王。5月13日，南京连拍7宗地块，一日收金近249亿元；此后又有保利地产、泰禾、时代、正荣等企业于上海、广州、苏州、武汉等多个城市拍出“地王”。两周后，信达地产以123亿元、溢价率95.94%抢下杭州滨江区杭政储出(2016)9号地块；5月30日，合肥再掀土拍“高潮”，12宗地收金96亿，其中建发两度以溢价率超340%竞得相关地块。

进入6月，土地市场的“高烧”并未戛然而止。中原地产研究报告的数据显示，仅6月前3天，一、二线城市就出现了12宗“地王”，总成交金额达到327.5亿元。

值得注意的是，就在6月3日北京市国土资源局官网还正式挂牌了通州文化旅游区内一宗多功能用地，地块起始价高达87亿元，挂牌竞价时间为6月23日，被媒体称为准“地王”。

房企近乎“疯狂”的抢地事件背后有着怎样的商业逻辑？对此，CRIC克而瑞研究认为，造成这种现象的原因主要是房企手中“有钱”了。

CRIC克而瑞称，一方面是房企融资环境逐渐宽松，加上此前多次降息使得融资成本越来越低，企业借此机会大举融资，持有现金普遍出现增长；另一方面，伴随楼市回暖、“去库存”显效，多数房企销售数据大幅增加，促使房企持有的现金量增幅更为明显。

房企如何承受成本之重？

“地王”频现从另一个侧面也反映出，房企投资资金更加充裕，未来竞争将越来越激烈。

中原地产研究部统计数据显示，6月前三天，20大标杆房企拿地金额合计高达244.65亿，在5月单月拿地突破531亿的基础上，本月继续维持高位。包括首开、金茂、雅居乐、龙湖等房企均积极拿地，今年年内20大标杆房企拿地金额已突破2372亿元。

房企“孤注一掷”的高投资能否换回高收益，还要取决于市场走向。

“目前拿地的房企基本是国企性质，这与此类企业近期财务层面可利用资金较多有关系”，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，相比别的投资领域，房地产市场的投资依然被看好。

严跃进称，对于高价拿地的企业，近期关注焦点在于如何对项目进行解套，即如何防范后续市场降温带来的产品定价困难的问题；同时此类房企在后续市场上也会遇到一些营销困难，项目会采取多期销售的模式，即分三期开盘：第一期价格略低，实现土地成本回收的效果；第二期价格略高，实现部分盈利；第三期快速涨价，追赶高盈利。

中原地产首席分析师张大伟看来，房企拼抢“地王”开始从国企蔓延到民企，预计2016年的土地竞争会越来越激烈，企业运营难度也随之加大。“按照目前地价超过房价的趋势，未来两年房价上涨100%以上，这些地王才能入市”。

资料图。张亨伟 摄

地王未来会否推涨房价？

事实上，热点城市“地王”频现的情况已经成为当下热门话题，“高价成交”意味着日后的“高价入市”。对于“去库存”压力减弱、房价快速上涨的部分二线城市来说，或将引发一系列连锁反应。

中原地产研究部报告指出，二线城市已经成为此轮“地王潮”的绝对主力。在今年5月31日前出现的105宗总价“地王”里，二线城市占比达74%，其中南京就拥有16宗总价“地王”。

“楼面价超过房价已成为常态，虽然‘地王’不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受影响”，张大伟直言，特别是现下房价快速攀升的南京、合肥、厦门、苏州，已成为“地王”最密集的二线城市。“如果没有约束性政策，房价未来很可能会呈现爆发式上涨”。

基于“地王”大量涌现对楼市的影响，CRIC克而瑞研究表达了同样的担忧，“这可能直接导致部分城市出台‘限购’政策”。

事实上，为抑制“地王”蔓延，已有地方政府出台了“土地限价”举措。5月27日，南京市委宣传部通过其官方微博发布消息称，南京市政府出台土地新政，实行土地出让最高限价办法，对报价超过限价的终止土地出让。南京也成苏州之后全国第二个实行“土地限价”的城市。

热门地块楼盘全面高端化？

从上述土地市场成交的地块来看，“地王”不再集中出现在城市中心区域，像北京、上海近期拍出的“地王”均是此前主要解决刚需的区域。

中新网记者发现，北京地区6月2日拍出的三个地块分别位于中关村环保科技园、顺义区后沙峪镇、延庆新城，从地理位置上看均处于六环以外，而根据拍价，房企要想回本盈利，未来预期售价都要在6万元以上，就现在该区域的新房均价来看，已属于高端豪华住宅价位。

“未来豪宅化难以避免。”张大伟直言，新上市的商品房定价未来会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅的区域将会供应大量豪宅项目，对市场定价有明显影响。