“禁墅令”出台三年 “擦边球”项目偷出低密度别墅

核心提示：早在2003年就出台了“禁墅令”，但实际实施十余年来，以各种手法运作的“擦边球”项目却层出不穷。仅在北京、上海等一线城市周边，标榜“低密度、低容积率”的别墅并不鲜见。虽然原则上早已不批别墅用地了，开发商仍通过高低搭配，商改住等多种方式，“偷”出了不少低密度别墅。

近期又有7个别墅项目入市，其中5个是提价入市，涨幅最高达到39%。但事实上，别墅产品一直是官方明令禁止的。

早在2003年就出台了“禁墅令”，但实际实施十余年来，以各种手法运作的“擦边球”项目却层出不穷。仅在北京、上海等一线城市周边，标榜“低密度、低容积率”的别墅并不鲜见。虽然原则上早已不批别墅用地了，开发商仍通过高低搭配，商改住等多种方式，“偷”出了不少低密度别墅。

三种方式“偷”出别墅

早在2003年，相关部门就开始了对别墅用地供应的限制，一则《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》就要求，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。国土资源部、住建部在2010年发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》进一步规定，“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。”各地应明确禁止对别墅等低密度住宅供地。

但实际的市场中，由于房地产拉动内需等种种愿意，监管机构实际上对于别墅用地睁一只眼闭一只眼。开发商也苦于高地价的制约，使尽各个种方式“偷”出高利润的别墅产品。

北京青年报记者调查了解，目前北京市场上新出的别墅项目，除了极少数是招拍挂购买的低密度土地外，还有三种方式能作出别墅产品。

首先，被最多开发商运用的就是高低配的方式，在获得新的一般住宅用地后，将地块分成别墅区和普通配建区，通过缩窄楼距、大量配建等做法“调整”容积率，提高别墅占地面积，用地规划成“空文”。地产业人士反映，通过配建一小部分高密度物业，腾出更多空间来做别墅，绕过政策限制，是众多别墅项目的“潜规则”。例如位于亦庄南海子公园附近的枫丹壹号，自住房、商品住宅都是高层产品，地块中间腾挪出了一大片地做联排别墅，售价都在千万级以上。

其次，一些商住用地偶尔出现低密度的情况，也被开发成了商住别墅。在当前市场上的主要代表是恒大书院、龙熙旭辉·6號院等。

并且由于不限购的商住属性，从去化来看商住别墅卓有成效。像大兴的龙熙旭辉·6號院，受益于第二机场的概念，该项目在3月份成交了数百套，总价在500-600万元，成为当月别墅的成交主力。业内人士认为，商住别墅大多数小户型低总价，满足了中低端客群的“享受型”需求，因此一经入市也得到了较大认可。

最后，还有一些开发商另辟蹊径，通过收购几年甚至十几年的老别墅项目，重新包装，成为新的低密度别墅。像融创中国就在不久前收购了昌平区销售多年的老牌独栋别墅项目东方普罗旺斯，容积率仅为0.3。无独有偶，恒大也收购了新世界的丽宫项目，中赫置地收购财富公馆，顺义别墅区十年老项目御墅也将易主。

不难看出，通过各种方式“偷”出来的别墅还有很多，业内人士预计，未来北京市场上仍将有大量的别墅项目，甚至独栋别墅项目出现。

别墅大幅涨价

虽然各类别墅、类别墅项目层出不穷，但整体的可售套数已经明显减少。根据亚豪君岳会统计数据显示，4月北京别墅市场共有7个项目入市，环比增加了3个，这一开盘量也创造了近6个月来的新高。不过这7个项目仅新增别墅供应162套，环比减少50%。

亚豪机构副总经理任启鑫称，这些项目为试探市场接受度，纷纷采取了少量入市的策略，7个项目当月入市量均在50套以内。物以稀为贵，入市别墅的价格相较上期均有所上涨，6个老项目当中5个提价入市，其中涨幅最高达到39%。

售价提高的带动下，4月份北京别墅市场的成交均价大幅提升。亚豪君岳会统计数据显示，2016年4月北京别墅市场共实现成交666套，成交面积21.07万平方米，环比分别增加45%、70%，这一成交量也创造了有史以来的月度成交新高。与此同时，4月北京别墅市场成交均价高达37889元/平方米，环比上涨14%，这一价格也创造了近10个月的新高。

在4月份别墅成交榜中，位于前10位的项目里单价最高的是大兴区的鸿坤林语墅，成交均价为52959元/平方米，单价最低的是顺义区的北辰·墅院1900，成交均价为 22044元/平方米。在成交前十的榜单中，已经没有单价两万元以下的别墅项目了。

开发商：别墅价值仍被低估

即便如此，在业内不少专家和开发商看来，近两年平层豪宅兴起的同时也打压了别墅的升值空间，导致别墅价值仍被低估。

融创中国董事会主席孙宏斌在“北京壹号院”全球发布会上，也提到了不久前收购的北京老别墅项目东方普罗旺斯，将以北京壹号庄园的名字在今年面市，预计将7月份开始销售，现房入住。

孙宏斌认为，壹号庄园的收购价格虽然是7万元/平方米，但仍是很合适的，“这个项目没有任何风险”。他透露，相比公寓来说，北京的别墅市场远远被低估了，“这是肯定的，有一些是产品（较差）的原因，定位（失败）的原因。”

关于该项目的价格，据悉，其主力户型套总价为4000-7000万元，另有12栋10亩大院楼王级产品，号称总价3-5亿元起。融创中国此前还介绍称，该项目整体货值将达到百亿元。

除此之外，任启鑫也分析表示，从4月份别墅整体的成交特征中可以看出，不同于前几个月的低总价、小户型占主导，4月份中大户型成交开始出现翻盘。根据亚豪君岳会统计数据显示，4月份面积区间在300平方米-500平方米的中大户型成交占比38%，居各面积段之首。从成交总价来看，4月份千万元级以上别墅产品占比42%占据绝对主力。这种趋势在今年后半年可能成为主流，大户型千万级的别墅仍旧是市场的主力。