观察：双限一周后 通州楼市发生了哪些变化？

核心提示：为此《北京青年报》探访了通州及周边的大兴、顺义等区域，第一时间为您解读后限购时代的通州楼市。

2016年一季度，市场普通住宅难寻，投资客纷纷将目光聚焦商住项目，仅在4月份北京市商品住宅成交中，商住产品达近7成，而其中有6成的商住成交量为通州区所贡献。但通州在上周四晚间出台商住限购政策以后，通州也成了全国唯一的住宅和商住都被限购的区域。短短一周时间内，今年以来成交最热的通州就如同被浇了一盆凉水，瞬间冰冻，连续多天成交挂零。

为此《北京青年报》探访了通州及周边的大兴、顺义等区域，第一时间为您解读后限购时代的通州楼市。

通州楼市上周成交创近8周新低

通州限购由住宅蔓延至商住的“传言”终于在上周四晚间尘埃落定。在北京市住建委颁布了关于通州商住楼盘限购政策以来，一个礼拜的时间里，北京市商品住宅成交量急剧下降。

据北京市房地产交易管理网统计，“五一”假期前，北京市商品住宅（不含保障房与自住房）单周共实现成交6788套，其中商住楼成交5427套，占比高达80%，并且成交榜的前三位都被通州商住项目牢牢把持着。但随着5月5日，一纸批文落地：“通州商住限购：未来商办只卖给单位不卖给个人”。楼市成交也应声而落。亚豪机构统计数据显示，五月第一周，北京市商品住宅仅实现成交1875套，成交面积为18.42万平方米，创下了近8周来的成交新低。但即便是这个成交量，也存在一些水分。像首开万科城市之光就在限购政策确定的当晚，连夜通知购房人开盘，赶在限购政策执行前签约

亚豪机构市场总监郭毅在接受北京青年报记者采访时表示，之所以通州打了个“小喷嚏”，商住被限购传导至整个北京楼市出现“感冒”症状。主要是因为前四个月，北京市商品住宅市场成交量快速攀升的过程中，通州区尤其是通州区商住产品成为推动成交上升的“急先锋”。统计数据显示，2016年1月份至4月份，北京市商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交33676套，同比增长122%，值得注意的是，通州区在前四个月的成交量中占比高达31%，居于各区之首，占整体市场成交量的比重也比去年同期上升了16个百分点。

郭毅认为，自去年通州区住宅实现双重限购之后，区域内的商住产品优势得到进一步凸显，房企项目入市的积极性提升也拉动了通州区整体成交量的不断攀升。进入4月份之后，随着通州商住限购消息的散播，通州区域的商品住宅成交量更是进入一个新的高峰。据悉，4月份通州区商品住宅共成交6601套，市场成交占比高达44%。

不过，随着5月5日通州商住限购“靴子”的正式落地，郭毅认为，短期内，新项目入市积极性将大幅降低，北京住宅成交量环比下滑态势也将渐趋明朗。

通州部分项目被疑新房转二手房

虽然通州商住限购是5月5日晚间确定并从5月6日正式实施的。但实际上，通州商住限购的风声已经传了很久。除了加快推盘落袋为安以外，甚至有一些开发商早已做好准备，寻找新政的空子。

像通州某项目在五一前的一周里卖掉了3200套左右的房子，在今年的前四月里，合计卖掉了3893套房子，成交额近40亿元，无论是成交套数还是成交金额都是通州当前的销冠。

但令人蹊跷的是， 该项目今年一季度的成交量还只有554套；4月11日~4月17日的成交也只有47套。但是，随后的一周，4月18日~4月24日，成交突然环比增长60倍，达到令人咂舌的3191套。而在北京整体的市场环境下，大部分项目推盘都是几十套几十套地推，成交几百套房子都是值得大肆宣传的事。而该项目却一反常态，一周内成交近3200套房子，却超乎寻常地低调。

而对于成交爆发式地增长，即便是此前的自住房，也没有单周成交3000多套的先例。并且该项目在业内并未做过大力的营销甚至促销活动，突然之间几千套的成交，实在蹊跷。

对此，有不愿透露姓名的业内人士对北青报记者表示，这突然增出的3000多套成交量，很可能和通州的商住限购有关，并不只是“限购前的疯狂导致了3000套的成交量”，因为其他通州的商住项目也没有如此爆发式地增长。而这其中的奥秘很可能在于通州的商住限购只是针对新房，并不包含二手房。

通州此次的商住限购文件明确表示，文件发布前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按原规定执行。也就是说，新政落地前已完成交易的通州商住、商办产品，再次交易时不受本次新政约束。

正因为这条细则，一些业内人士猜测，该项目很可能是通过集中成交，把新房变成二手房，而通州的商住限购并不包括二手房，这些房产的未来的交易自然就不受限购影响了。当然，二手房交易会涉及更多的税费等问题，但在多位业内人士看来，对于投资需求来说，多交税也总比找不到能买的房子强。