核心提示：9月30日，北京住建委发布了新一轮调控政策，从土地、金融和销售价格三个方面针对北京房地产市场的管控进行了升级。而突如其来的政策让购房人措手不及、开发商乱了阵脚。

突如其来的新政让购房人措手不及，开发商乱了阵脚。图/视觉中国

9月30日，北京住建委发布了新一轮调控政策，从土地、金融和销售价格三个方面针对北京房地产市场的管控进行了升级。而突如其来的政策让购房人措手不及、开发商乱了阵脚，对于未来市场的走势已然成为关注焦点。

买还是不买？成了问题

如果不是9月底“新政”突袭，购房人李先生也许会有一个更加愉悦的小长假。“国庆假期前最后一天，还是下班时间出台新政，让多少购房人措手不及，先不说投资客，真正需要买房自住的人怎么办？”在接到记者电话时，刚刚度假回国的李先生情绪仍然很激动，律师出身的他想不明白的是：“这样类似政策规定的文件为什么连一个听证会都不举行，连缓冲期都没有？”

出于对改善居住环境的需要，新政出台之前，李先生已经将自己原本住的房子卖掉，并打算购入位于丰台区一套总价约2400万元的大户型，并已预付了200万元定金，银行贷款手续也进入办理流程，但9月30日晚间，北京住建委公布了新一轮的调控政策，让李先生的购房手续戛然而止。

“现在二手房过户手续时间特长，我之前的房子虽然签完了合同，但过户手续办完要到12月份，导致我现在如果想以首套房资格购买只能离婚，但政策出得这么突然，连离婚都来不及。”李先生无奈地表示：“如果新房子买不了，旧房子又卖了，我将来住哪？”此时，摆在李先生面前的是两难的选择。

根据北京新政规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。这意味着，无论能否以首套房资格购买新房，和李先生的购房预期相比，已经形成巨大的首付压力。

李先生告诉记者，新政出台后，开发商已经和他联系过，并表示要“谈一谈”，“不管怎么谈也没办法改变首付要提高数百万的事实，无非就是放宽交钱的时间。”李先生说，自己也曾考虑过就此租房，然后把钱用来买写字楼，但市场上也没有找到合适的项目。

不可抗的政策因素不仅影响了李先生这一类高端置业人群，对于普通购房人而言，面对突然要提高的首付也捉襟见肘。

“从放假到现在，我一直在借钱。”孔凌（化名）告诉记者，历经千挑万选，在今年4月30日，他选好了位于通州于家务的某住宅项目中一套143平方米，价值近300万的房子。通过各种找关系，在当时缴纳了5万元的认购金，并在售楼处购买了3万的电商折扣，随后便被项目告知要“期转现”（通过办理一系列手续，将期房转为现房销售），需要至少半年才能继续销售，孔凌只能一边耐心等待，一边隔一段时间电话咨询售楼处进展。9月30号政策出来的第一时间，他就联系项目销售咨询自己的房子是否将会受到影响，经过反复确认，孔凌得到的回复为“多准备点钱交首付”。他表示，自己购买的房屋总面积146平方米，但因为其中有赠送面积，最终究竟是按35%还是40%交首付，现在还说不好。“但不管怎样，首付或许一下要提高30万，压力很大。”据孔凌介绍，项目的销售承诺可以帮忙申请银行的信用贷，利率要高于贷款利率。“但是只要能买到房子，利息高就高点吧。”孔凌叹着气说。

成交量下降，弃购时有发生

突发的新政对于北京纯商住宅成交量已经有了“立竿见影”的效果。根据亚豪君岳会统计数据显示，“十一”长假7天，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1154套，成交面积8.76万平方米，日均成交量仅165套，相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套，而相比9月的日均成交量更是减少了320套。

“目前的确存在因为新政影响而犹豫、甚至弃购的客户，其实市场上在售的每个项目都会有这种情况。但因为供应量就这么多，一些之前想买没有排到号的购房人也因为前面弃购的客户，有了进场的机会。”某房企负责人针对新政以来，旗下项目的实际表现，这样告诉记者。

在采访中，北京市场上多位高端项目负责人都表示，目前项目销售情况仍然正常，并没有出现明显的起伏。其中一位高端项目负责人表示：“目前北京市场在售的绝大多数高端项目单套价格都已突破千万元，针对的都是高端或者高端改善型客群，这部分人大多对于产品的认知要高于对价格的敏感，所以首付三成还是七成，都不会改变他们的决定。”

业内人士认为，此轮调控目标瞄准的仍然是投资投机性需求，对于真正自住的购房人而言，可能会增加一定首付成本，但对于自住需求的初衷并不会改变。

新房价格或将平稳

在多方组合重拳之下，北京楼市成交量已应声而降，而需求的减少也将此轮房价过快上涨趋势终结，这已成为业内人士的共识。

在第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤看来，北京楼市在过去三个季度内表现出较快的上涨势头，同时因为北京的首都示范作用，出台了最为严厉的调控政策，在四季度，整体市场的房价上涨速度会放缓。他进一步表示：“政策对需求的抑制是非常明显的，但政策也提到要加大土地供应，特别是住宅用地供应，预计明年房价继续保持快速增长的动力不足，销售量也可能下降。对开发商多少会产生一些影响。如果房企手上有房子，捂盘惜售的可能性不是很大。另外，房企采取价格优惠促进销售也有可能。”

但一位资深业内人士向记者表示：“目前市场上大部分项目的年度销售业绩都已经完成了，即使有影响也是影响到明年。总体来看，价格波动不会很大，到四季度最多是想涨价的不让涨了，但肯定不会打折、降价。”

亚豪机构市场部总监郭毅认为，现在市场环境和过去不一样了， 过去新房市场潜在供应规模很大，但现在开发商本身就没有太多存货可以推向市场，更不存在去库存，所以不可能因为短周期的调控就着急出货。郭毅进一步表示，现在北京市场几乎被大开发商垄断，无论是资金调配的能力和对于价格预期的判断都已经不能和过去相提并论了。