二线城市吹响限购“集结号”　会否只是“温柔一刀”？

核心提示：两地楼市新政给中国二线城市高烧不止的房价泼了一盆凉水。中国将念楼市“紧箍咒”？各方将焦点对准了后续各地的政策走向。

8月最后一天，厦门和武汉联手为中国楼市奉上重磅消息：两地同一天推出楼市调控新政。

厦门宣布将于9月5日重启限购政策，三种类型家庭将被暂停购买144平方米以下的房产；武汉则将购买二套房的首付比例提高至四成。

两地楼市新政给中国二线城市高烧不止的房价泼了一盆凉水。中国将念楼市“紧箍咒”？各方将焦点对准了后续各地的政策走向。

“往后调控大潮肯定会有。”中原地产首席分析师张大伟在接受中新社记者采访时表示，包括厦门、武汉两地在内，今年已出台楼市政策的城市都是房价上涨的“急先锋”。

同策咨询研究中心总监张宏伟则表示，目前已到楼市出台政策的“窗口期”，从房价上涨幅度超过10%、尤其是超过20%的城市政策走向来看，均存在收紧的可能性。

■背景 楼市是否已经过热？看一组数据可知冷热。

据中原地产研究院统计，2016年前7个月，30家上市房企销售额合计1.33万亿元，同比大涨72.2%，刷新历史最高记录。一线城市中，2016年8月上海土地成交金额合计为370.6亿元，环比上涨57.3%，同比上涨1389.7%，成交金额为35个月来的新高。

此次已经恢复限购的苏州和厦门，则在今年3-7月中占据了全国房价上涨幅度的前四名，而且两地均多块土地拍出“地王”价格，厦门更是近期出现了连续9块地均创造区域成交记录的地王九连拍。对于一直要政策升级的上海，尽管相关部门出面辟谣，但8月30日上海还是在传言效应下创造了日签2139套的历史最高成交记录。

业界认为，在中央严控资产泡沫这一政策背景下，针对房地产领域的降杠杆政策正在陆续出炉，一、二线城市全面信贷收紧是重要表征，尤其部分存在严重炒房行为的城市将会迎来严厉调控政策。

调控是否真实有效还需时间观察。同策咨询研究部总监张宏伟表示，从过往经验看，限购对于房价过快上涨的抑制作用不可忽视，2014年9月之前，全国数十个城市实施的限购政策曾一度让资金无处可“投”，投机需求得到良好遏制。而严跃进认为，从目前来看，房价上涨过快并非完全能被限购政策所克制，况且经历过此前的大规模限购，很多地方的刚需人士在社保、购买条件上已经准备充足，限购只能让买房意愿更加强烈。而中原地产首席分析师张大伟则认为未来政策开始“托底盖帽”，一部分城市依旧将鼓励去库存，另一部分城市的信贷将收紧。对于已经经历过2011年来多年限购的热点市场购房者来说，除非信贷收紧，否则抑制作用非常有限。 

■盘点 二线城市“四小龙”集体调控楼市

今年以来，南京、苏州、厦门和合肥四城房价涨幅凶猛，势头比北上广深势头更为迅猛，所以被业内称为“楼市四小龙”。8月11日下午，几乎是同一时间，南京、苏州相继出台新的楼市调控政策，重点对土地竞拍和限贷作出新的限制。此前，合肥已出台相关楼市调控政策。

合肥   两套房中有一笔没结清将被拒贷

出台时间：2016年8月9日

政策内容：合肥市区无房无贷款，首付比例仍为25%；合肥市区无房有1次贷款记录已结清，首付比例40%；未结清，首付比例50%；合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，已结清，首付比例60%。有1套房，无贷款记录，首付比例40%；有1套房，有1次贷款记录已结清，首付比例40%，未结清，首付比例50%；有1套房，有2次及以上贷款记录，已结清，首付比例60%。有房2套及以上，无贷款记录，首付比例60%，有1次及以上贷款记录，已结清，首付比例60%。

银行拒贷情况包括：有房2套及以上，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；有1套房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款。

专家解读：合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，“这项被誉为楼市史上最严厉的贷款细则，实施起来预计会降低合肥市新建商品住房及二手房的成交量。”凌斌表示，合肥新房市场中，市区户籍的购房者约占40%，市外户籍的购房者占60%，在市区户籍的购房者中，八成都是二套房的改善性购买，这部分的购买需求会受到贷款细则的限制；市外户籍的购房者中，多为首次贷款的首套房，所以影响不大。

据此推算，下半年合肥新房销量可能会下降30%左右。新政后的合肥房价预计涨幅收窄，新贷款细则对房价的影响较小。

南京  贷款结清二套房首付提高5%

出台时间：2016年8月11日

政策内容：南京市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部联合发布《关于调整南京土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为35%。而对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

意见也对土地公开出让竞价方式进行调整。规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

专家解读：中原地产首席分析师张大伟分析认为，南京政策力度非常有限，特别是信贷部分，二套房针对结清和未结清情况，只相对增加5%的首付，这对于改善需求来说，影响非常小。而政策的出台对于购房者来说更多是心理上的影响，释放信贷将被收紧的信号。其次，针对土地市场，南京地王频繁出现，房企抢地积极，今年以来成交土地款已经高达820亿，同比上涨123%，溢价率平均达到了93%。

苏州  外地人购买二套房 须提供一年社保证明

出台时间：2016年8月11日

政策内容：非本市户籍居民购买第一套住房，不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房，必须提供1年以上的个税缴纳证明或社保证明。同时，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例由40%调整为50%；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，停止发放“三套”及以上住房贷款。

专家解读：张大伟表示，苏州新政策力度相比南京稍大，但从力度看，外地户籍购买二套房只需提供1年的社保证明，这对于投资需求来说影响有限。“类似厦门、合肥、南京、苏州这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。”张大伟称，“两地政策虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。”

张大伟表示，从2016年3月开始，全国房价涨幅前列的三个城市基本全部是合肥、南京、厦门等二线城市。预计后续还有多个城市可能会跟进这一调控政策，比如杭州、天津等其他最近价格涨幅较快城市。二线城市已经连续多月涨幅远超过其他城市，特别是合肥、厦门、南京等二线代表城市。

■分析 未来多个城市或升级调控

“在资金成本较低，资金面宽松的情况下，资金必然投资到仍然处于上涨通道的楼市，要想控制房价过快上涨，只能通过行政化的措施暂时隔离不合理的市场需求”，张宏伟指出，苏州已经有重启限购的先例，因此厦门楼市限购政策继苏州之后重新出台。

事实上，从今年3月开始，长三角区域的房地产市场迅速回暖，在房价飙涨的大背景下，苏州、南京、合肥等热点二线城市开始着手实施新政策调控房地产市场。

2016年8月9日合肥限贷细则出台，凡查有两套房、征信有一笔住房贷款未结清的，拒绝贷款。紧接着，8月11日，苏州市政府发布新政规定，非户籍居民申请第二套住房，需提供两年内累计1年纳税记录或社保证明；首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款。由此，苏州成为国内首个重启限购的二线城市。就在苏州发布新政的同时，南京也在8月11日下午出台了楼市新政，宣布提高二套房首付比例。

对比以上限购细则，厦门则规定限购对象包括三种类型的居民家庭：拥有两套及以上住房的厦门户籍居民家庭；已经拥有一套及以上住房的非厦门户籍居民；无法提供购房之日前两年内在厦门市逐月连续缴纳一年以上个人所得税，或社会保险证明的非厦门户籍居民家庭。上述三种类型的购房者，将被暂停在厦门区域内对其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。

而在武汉，限购政策规定，拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。

“从以上内容看出，这一轮政策实际力度有限，目的是抑制过快上涨，并不是抑制上涨”，张大伟向南都记者指出。

“政策出台有效抑制投资性需求，楼市短期内降温，主要体现在成交量下降，房价整体上升动力不足，但大幅下跌的可能性不大”，龙斌也认为，各地政策的共同特性在于收紧了二套。此外，政策的出台对于投资客门槛筑高，可能延缓改善型购房期限，对刚需型则未产生实质性影响。

厦门、武汉跟进调控，市场对于其他二线城市是否陆续重启限购引发猜想。

链家市场部高级经理周峰指出，“在这个时候重新执行限购措施，主要是针对楼价偏离正常轨道太多的城市，尽可能令外地炒家退出市场，给出机会让本地潜在客户购房。”

中原地产研究中心统计分析认为：“未来还有多个城市可能会升级调控政策。”

■猜测 楼市调控会否只是温柔一刀？

新京报曾评论称，近期，三大暴涨的二线城市合肥、苏州、南京都出台调控政策了。初看起来声势不小，但细看之下，这些政策十分温柔，更多是微调，很难对楼市产生根本影响。

不妨总结一下核心条款：苏州的政策相对比较严厉，成为首个重启限购的二线城市。外地人买二套房需交1年社保。已有2套房及以上则停止贷款。

合肥弱一些。首付款比例有了较大提高，而且采取了更多限贷措施，对开发商缴纳土地款的时间进行了约束。

而南京新政则更加轻微。主要是稍微提高了一下首付，改变了土地出让政策，更像是面对熔断尴尬的无奈之举。

所以，对比2011年的限购政策，这些政策只能算温柔一刀。对于这些城市的火爆局面来说，难有实质作用。

“涨上天”的房价还能坚持多久？

一线城市及部分二线城市楼市经历了上半年的升温后，楼市趋缓、地王频现、限购限贷、杠杆风险等成为房地产业的热点问题。日前在海南举行的2016博鳌房地产论坛上，与会人士就此发表了各自的看法。

“今年上半年出现的部分城市房价新一轮上涨不可持续，下半年或将下降。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷说。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，6月份70个大中城市房价环比上涨城市数继续减少，涨幅继续收窄。

数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上月减少5个和1个；下降的城市分别有10个和14个，分别比上月增加6个和1个。新建商品住宅价格环比上涨的55个城市里，有33个城市的涨幅比上月收窄；最高涨幅为4.9%，低于上月0.6个百分点。

据测算，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%,分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。分城看，一线城市环比涨幅比上月略有扩大，二三线城市环比涨幅持续收窄。

国家统计局新闻发言人盛来运说，几个月来，房地产销售保持较高增速，但在经历回落过程；房价涨幅有所放缓，楼市分化较为明显。

谈及未来房地产市场的走势，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，预测下半年将会比较平稳，增速会放缓。“由于房价已经到达周期高位，明年部分城市房地产市场将出现负增长。”

对于房地产下行趋势的判断，全联房地产商会创会会长聂梅生也表示认同，她认为上半年房价涨幅已形成阶段性高点，未来整个市场趋缓已成趋势。【综合中新网、上海证券报、新京报、和讯网、新华网、华夏时报等报道】