华润置地董事会会议万科却成焦点：王石仅透过电话参与

核心提示：第二场中期业绩会上，华润置地高层强调，会继续与万科在项目上实现合作，同时他们也相信王石这一独立董事会“尽职尽责”。

仍处于焦灼中的万科A股权争夺战，并没有任何缓解的迹象。而与之相关的任何事件都会成为焦点。

不久前万科曾表示，引入深铁的预案没有与各方达成共识，其中一方就包括大股东之一的华润。而今天上午，华润的下属子公司华润置地（01109.HK）连开了两场会议，分别是董事会会议和中期业绩会。其中，作为华润置地的独立董事王石，并没有亲自露面上午举行的华润置地董事会会议，取而代之的是电话参与。而第二场中期业绩会上，华润置地高层强调，会继续与万科在项目上实现合作，同时他们也相信王石这一独立董事会“尽职尽责”。

电话那边的万科事件

“这是华润置地的业绩会。”唐勇再次重复了这一句，并表示万科的股权是由华润集团持有。

尽管唐勇已经接连表态，但现场媒体对万科股权争夺战中各方若即若离的关系之关注程度，远远超乎预期。

据不完全统计，在35分钟的问答、会后交流环节中，“万科”被问及8次，“宝能”被问及3次，“王石”则被问了2次。相比之下，母公司华润集团注入深圳（楼盘）湾项目作为当天的重磅新闻，却只被问了5次。

华润置地多半仍是给出外交辞令式的回答，唐勇回应关于王石的提问称，王石当天通过电话接入方式参加了公司董事会，相信其作为独立董事，能够履职尽责，对公司的发展非常有利。

执行董事兼首席财务官俞建则否认王石有在华润置地董事会上谈及万科股权事宜，他表示，傅育宁并非华润置地董事，所以不知悉是否王、傅二人是否有通话。

王石、万科并非华润置地管理层留下的全部待解线索。唐勇进一步回应称，华润置地与宝能确实有合作华润前海中心项目，股权比50：50，项目计划年内有预售动作。

不过，对于市场爆料宝能在前海中心项目上并未出资拿地时，他则以公司坚持“同股同权，共同出资”原则为由，否认有向宝能“提供任何融资的行为”。

至于是否与宝能继续合作，唐勇的回答也给现场留下想象空间：“未来可能有机会（合作），也可能没机会，现在没有办法预测。”

近在咫尺千亿规模

当然，在万科股权争夺战之外，华润置地自身取得的经营业绩仍是管理层健谈的话题。

华润集团官微8月26日以“喜报”为华润置地的业绩定性，并重点提及其2016年上半年股东应占溢利同比增长25.5%至63亿港元，综合毛利率增长1.7个百分点至33.9%。

随着前七个月合同销售完成年初目标960亿元的67%，唐勇在现场表示，华润置地“计划”将销售目标上调10%，年底有信心签约额突破千亿元，这将是该公司首次突破千亿规模。

上述目标的实现与来自华润集团的孵化模式不无关系。过去11年间，多达9次注资所涉及的土地储备已经突破2000万平方米，其中2014年注入的深圳大冲村项目、三九银湖项目等项目，同年直接拉动华润置地销售额至692亿元，并于2015年达到851.5亿元。

8月26日，华润集团正式启动第10次注资，以62亿元代价将资产净值达89.45亿元的深圳湾项目注入华润置地。俞建透露，深圳湾项目的成本价仅在1.6万元/平方米左右，项目总体毛利率在70%以上，几乎是上半年公司毛利率的2倍。

在拥有充裕土地储备的基础上，华润置地一改2015年的“激进”作风，开始强调土地投资的回报率。据观点地产新媒体了解，今年1-7月，该公司收购土储509.9万平方米，总代价184.3亿元；对比之下，去年全年公司拿地910.6万平方米，总代价达752.1亿元。

“华润置地还是坚持原来的战略导向。”唐勇表示，公司要坚持投资纪律，包括对风险的认识，还有对回报率、毛利率和收益率的要求，以及保持稳健的财务结构。

以下为华润置地有限公司2016年中期业绩发布会的现场问答实录：

现场提问：4月份，傅育宁董事长在华润集团内部透露，华润决定组建9个产业基金，涉及到了商业地产却似乎没有住宅地产，这是否意味着公司未来会做大商业地产，住宅会减少比重？另外有消息称，华润集团希望将华润置地与万科进行整合，并由吴向东出任万科董事长，包括前段时间前华润置地进行大区合并、人事调整也与此有直接联系，请管理层回应这是否属实？

俞建（执行董事兼首席财务官）：9个产业基金里面有个商业地产基金，华润置地为此组建了一个团队。目前华润集团旗下华润万家有部分商业地产，将由华润置地输出管理，未来也希望利用华润置地的资产管理能力，提升华润万家这部分资产物业盈利能力。

未来华润置地希望引进基金投资者，输出更多管理，以提高基金管理、商业管理方面的收入。住宅地产公司也在运作过程中，目前不方便透露。

唐勇（执行董事兼副主席）：这是华润置地的业绩发布会，华润置地和万科是两个不同的上市公司，相对独立运作。我只能说，华润置地所做的调整跟未来的战略发展方向，进一步提高效率，以及未来几年业绩持续增长相关，和其它没有关系。

现场提问：王石有没有参加华润置地董事会会议？如果参加了，他有没有表达对万科股权事件的看法？有消息说前主席吴向东会成为万科的董事长，华润的新主席是否会尽快落实？关于深圳湾项目，3月份公司说过三季度会再推4.2万平方米货量，现在这个计划有没有调整，毛利率方面是不是维持40%以上？

唐勇：这是华润置地的业绩会，万科的股权是华润集团在持有，有问题也不是我能够回答的，也不是我关注的方向。

王石是华润置地的独立董事，今天上午参加了董事会，是通过电话接入的。我相信他作为华润置地的董事，能够履职尽责，对公司的发展非常有利。

关于董事长的问题，公司已经跟大股东进行了汇报，大股东会检查关于上市公司治理的问题。我相信大股东会考虑，这也不是我今天能够回答的问题。

俞建：深圳湾项目是华润置地去年12月份开始推出的北区住宅部分，今年9、10月份会新推南区住宅部分。整个深圳湾项目可售部分包括住宅，包括可售的公寓，初步测算毛利率比较高，平均的毛利率是70%左右。

现场提问：您认为内地楼市下半年的走势会怎样？一二线城市地王频繁出现，会不会影响到公司的投地情况？中央现在有收紧调控楼市的措施，您预计政策方向是什么样的，对公司有什么样的影响？

唐勇：从企业的角度来理解，因为一二线城市量价齐升，、四线城市市场也出现回暖，去库存逐渐在产生一些好的影响，相信今年下半年从房地产销售来讲还是比较有信心的，这还是一个好的市场。

对于一二线城市，最近很多城市出现了地价很高的地块，公司也关注高地价带来的未来风险。从华润置地来讲，公司会考虑放缓投资节奏，坚持投资纪律和战略导向，在市场热的时候不一定要盲从，还是要坚持自身对投资回报的要求。

我们不是政策的制定者，国家的方针是因城施策，很多地方政府已经关注到了地价上涨过快。由于房价上涨过快对城市带来影响，很多城市也根据自身特点制定了政策。

在市场刚刚出现火热势头情况下，政府积极采取政策，防止过热带来的伤害。相信地方政府的执政能力，包括对政策的及时反应也是个好现象。从长期来看，这个对房地产市场是好的。

现场提问：会不会影响华润置地的营运的方向？

唐勇：对华润置地来讲，公司会对调控政策、银行政策，还有自身经营状况、财务状况分析，在不同的城市采取不同的经营策略，积极适应，积极调整，适应外部环境的变化。

现场提问：公司提到在不同城市有不同的策略，有没有一些比较明确的说法？比如类似不会投面粉比面包贵的土地，或者价格超过一定额度就一定不投？未来二三线城市会不会多拿一些土地？对于今年的销售目标960亿，完成的信心有多大？

唐勇：关于投资土地可以说几点。华润置地还是坚持原来的战略导向，一二线城市以及有产业支撑和人口导入的三线城市是关注的方向；第二，坚持投资纪律，包括对风险的认识，对回报率、毛利率和收益率的要求；第三，保持稳健的财务结构，这两年公司在负债方面管理得比较好，这是公司投资策略。

面粉和面包是简单形象的比喻，诞生于香港，指的是发展商对风险的关注。认同这句话也是有道理的，但是华润置地没有把它写到投资原则里面。

二三线城市也会关注，因为一线城市出现地价过高以后也会带来回报的压力。关于今年的销售目标，公司对完成销售目标非常有信心，也有计划把960亿的销售目标上调10%。

现场提问：也就是说今年销售目标会到1000亿以上？

唐勇：对。

现场提问：华润置地和宝能有合作项目，目前进展怎么样，未来双方会不会有更多的合作计划？深圳湾项目的售价大概是多少？

唐勇：公司和宝能有一个合作项目，股权比例是50：50，在建设中，今年计划会有预售安排。目前双方还没有新的合作。我觉得合作要有合适的伙伴和合适的项目，未来可能有机会，也可能没机会，现在没有办法预测。

深圳湾项目推盘预售价要根据到时的市场情况，而且还要政府批预售价。上次推售的部分是在项目南区，这次北区的户型架构不太一样，但差异不会太大，可能10万到11万左右。

今年计划推的深圳湾项目北区还有5万多平方米，主要是慢慢卖，因为南、北区都是大户型，基本上每套都是3000万人民币以上。

公司也想慢慢卖，因为项目毛利率比较高。

现场提问：华润置地今年7月将旗下9个大区整合为6个，这个调整是出于什么考虑，对于公司整体管理和业绩提升会带来什么作用？

唐勇：大区的合并和调整在华润置地内部已经酝酿了相当长一段时间。从公布的调整结果看，公司把山东区域、北京（楼盘）区域合并成北京大区，把上海（楼盘）、江苏合并为新上海大区，再把深圳、福建大区合并成为新深圳大区。

合并一方面是考虑公司未来的战略发展。从公司来讲，长三角地区、珠三角地区、京津冀地区，包括华北区域，区域的整体性变得更加强。比如长三角、珠三角之间的经济联系、房地产市场辐射作用非常强，把这些区整合起来可以让公司更好地满足市场需求。

第二，投资战略方向进一步明晰。比如说有些区域三四线城市比较多，公司进入了大概五十几个城市，这些城市未来的投资机会变得比较少，有些变得不那么活跃。从内部管理效率来讲，公司也需要通过合并提升管理效率。同时，公司也兼顾到商业客户资源整合。

第三，从发展角度来讲，华润置地会达到1000亿的规模，需要新的架构重组，包括管理方式的转变，来应对未来再增长的挑战。

现场提问：华润置地上半年毛利率较高，因为上海结算的面积多，但现在上海的占比已经下降，公司在珠三角的土地储备也降到了5%，这对于未来的结转、毛利率会不会有影响？现在上海出台了限制政策，公司在上海的买地方式是怎样的？

谢骥（高级副总裁）：2015年全年和2016年初，华润置地在上海取得了不错的土地储备机会，2015年获得了3块，2016年有1块，在现在来说都是非常优质的土地储备。

举个例子，华润静安府是在静安区，当时获取的楼面均价是3.7万元/平方米，现在上海很偏远的郊区都达到了4万甚至更高的楼面价，全市还有一块地在10万以上。所以，去年以来公司在上海等一线城市把握了非常好的机会。

第二，将来公司在上海这种城市获取土地将会聚焦在城市中心，比如城中村改造以及和城市发展方向、产业方向息息相关的区域获取土地。我们承认在一线城市的公开招拍挂竞争很激烈，但仍然还有城市更新等很多机会值得去把握。

现场提问：公司在深圳的土地不算少了，为什么华润集团要注入这么多项目？是不是由于之前华润集团想重组万科但未成功，所以先注入这些资产？另外，有传言华润置地和宝能的合作中，华润置地有向对方提供融资，以后会不会也以这种向合作方提供融资的方式进行合作？

唐勇：华润置地是一个独立的上市公司，包括和万科、中海、华侨城、招商等很多公司都有合作，合作的原则是同股同权，共同出资，并没有向任何合作伙伴提供融资的行为。可能大家看到了一些传言，但我们没有这样做。

在未来的发展过程中，我相信大型发展商在一些重点城市的重大项目上进行合作是普遍现象。公司跟很多发展商都有合作，也会继续合作，但是坚持的原则是同股同权，共同出资，也不会承担股份比例以外的任何行为，公司在管治方面有相当严的要求。

深圳湾项目过去两三年都是在华润置地的注资清单里面，只是因为去年母公司做了大冲项目的注资，当时如果放在一起（注资），公司觉得规模太大了，所以分了两次。

注资的事情一直在路上，到今年对外界承诺的终于实现了，这体现了华润集团对华润置地的关心和支持。在深圳，这几十万平方米的土地总共才62亿的地价，还不包括其它代价。

这个并没有和其它事件有联系。