二线城市楼市火爆：买到房如同中彩票 还能疯多久？

核心提示：随着一线城市楼市限购政策的收紧，二线城市楼市最近涨得有点多，被称为“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州房价涨幅惊人。

随着一线城市楼市限购政策的收紧，二线城市楼市最近涨得有点多，被称为“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州房价涨幅惊人，环比涨幅远超一线城市。前不久，央视财经记者走访了这些二线城市，体验了那里的抢房气氛。

■现场 先摇号再认筹选房只有一分钟

这个跑步进场买房的画面出现在合肥滨湖区的一个楼盘，早上不到7点，开盘进场的队伍已经排了近150米，现场有2千位客户是获得购房资格的，而没有认筹前的登记客户有2万名之多。开发商不得不采取摇号认筹的方式卖房，现场每轮摇出12组客户，每位客户只有一分钟的选房时间。2个小时，866套房源全部卖完。而这样抢房的现象出现在合肥多个楼盘。

合肥淮矿东方蓝海售楼处销售：你们如果要想买房的话，可能暂时还排不到。记者：怎么认筹？认筹已经截止了，因为房子少，买房的人太多了。估计要等到九月份以后，才有新的推盘计划。

合肥万科时代之光售楼处销售：万科蓝山卖完了。

记者：那个大概什么时候开盘？

合肥万科时代之光售楼处销售：在今年4月份开完了。

记者：最后多少套全买完了？

合肥万科时代之光售楼处销售：最后三栋楼，大概400、500套600套。

记者：一个月就卖完了这么快。

合肥万科时代之光售楼处销售：不用一个月大概一个礼拜。万科时代之光预计下个月开盘。

记者：预计开盘这个均价多少？

合肥万科时代之光售楼处销售：2万多。

无独有偶，南京的购房市场也出现了先排队再摇号现象，购房者称买到房如同中彩票。

■现象 群雄逐鹿 捧高二线城市地价

进入5月以来，二线城市的土地交易态势也越发火爆。5月20日，杭州“热电厂地块”以23.61亿元总价、31404元/平方米的楼面价出让，溢价率89.56%，一举刷新了区域地价纪录。

而就在同一天，天津市河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍后，以16.5亿元总价出让，溢价率152%，楼面价达到23468元/平方米，也刷新了区域地价 新纪录。不仅如此，宁波、福州也在同一天上演着刷新地价纪录的戏码。因此，5月，也被业内人士称为“高价地月”，而总共69宗高价地有56宗出现在了二线 城市。

中原地产数据显示，2016年前4个月全国热点的50个城市有117宗高价地，地价超过房价，也就是面粉贵过面包的现象已经在二线城市全面铺开。

火力集中 苏州南京最受宠

虽然开发商在二线城市普遍撒网，但是从交易金额上来看，苏州、南京、合肥等则成为交易最为集中的城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。

5月24日，苏州有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块。这8宗地块最终成交时，有5宗土地的溢价率超过100%。其中，楼面价14097元/平方 米的“苏地2016-WG-27号”地块溢价率最高，达到196%；溢价率达到116%的26号地块则楼面价最高，达到19046元/平方米。最终，这 11宗土地合计成交金额为235.7亿元，土地平均溢价率115%。截至24日，苏州年内土地成交金额为754.4亿元，同比涨幅高达860%。

在5月底的合肥土地拍卖会上，政府集中推出13宗地，有的地块吸引近20家房企参与，位于包河区龙川路以北、关麓路以西的一占地70.76亩的地块，吸引 17家知名房企的激烈争抢，经过40余轮的加价“交锋”，最终被建发房地产集团有限公司以15.92亿元拿下，楼面地价约18750元／平方米，溢价率达 350％。

■探因 大型房企转战二线城市

分析人士认为，当前一线城市土地稀缺、地价高涨，北上广等地先后出台了针对土地市场的间接性收紧政策，而三线城市仍然在去库存当中，所以，很多大型房企选择把二线城市当作拿地布局的主战场。

中原地产首席分析师张大伟说，2016年土地市场上楼面价新地王已经达到了150宗，一二线城市的土地接近全面地王化。“目前，创造地王的基本都是上市企业和国企，其资金实力雄厚，对未来市场波动的抵抗能力也更强。”他说。

“此外，二线城市土地市场火爆程度超过一线城市最主要的原因是政策因素。”张大伟分析认为，今年3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策，抑制了当地房地产市场，相比之下，二线城市宽松程度仍然很大。所以，今年前4月资金宽松的房地产企业在土地市场表现活跃。

5月16日，融创中国董事长孙宏斌表示，2015年融创中国刻意避开一线城市过热的土地市场，选择进入济南、南京、成都、西安和武汉等二线核心城市获取价格合理的土地，完成在这些城市的土地储备布局。不过，孙宏斌表示，近期二线城市的土地市场已经开始出现泡沫。

■预期 能疯涨多久？

国发智库研究院执行院长沈刚表示，二线城市土地市场持续火爆，这说明开发商“转战”二线热点城市步伐加快。一线城市根据自身发展需要，调整部分城市功能，房 地产调控政策越来越严，开发商的准入门槛越来越高，地产开发项目越来越少且成本越来越高，导致开发商开始大规模布局二线热点城市。

但二线城市房地产市场风险也逐步增加，一些高价地的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至借债疯狂抢地。二线城市房地产市场抵御风险的能力不如一线城市，拿地开发商的预期不一定能实现。这些风险不光开发商要注意，当地政府也要引起足够的认识。

但是对于现在已经成交的高价地，未来房价空间是多少？入市的难度有多大？张大伟表示，这将成为2016-2017年最大的疑问。他认 为，市场的豪宅化开始，一线城市地价飞涨，其中北京的平均商品房住宅楼面价已经全面超过3.7万/平方米。这种情况下，未来豪宅化难以避免。房企未来运营 的难度越来越大。

张大伟认为， 二线城市地王频繁出现，这将影响后续二线房地产市场的稳定，整体看，特别是南京、合肥、厦门、苏州这二线“四小龙”成为高价地最密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。

■观察 调控将至？

政策收紧预期愈加明显。近日，南京市政府有关部门就表示，南京将采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。

其指出，目前南京房地产市场总体平稳，同时也存在部分地块高溢价成交、局部地区房价阶段性较快上涨等问题，因此，南京将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效；同时严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

近期涨幅最高的合肥也被曝出或于6月出台收紧新政。《经济参考报》记者了解到，5月召开的一次合肥市委中心组理论学习会议上，合肥市主要领导就明确表示，要加强楼市调控，防止过快增长。合肥市房地产管理局相关负责人则称，后期不排除重新出台限购限贷等调控政策。据悉，目前合肥九个区的限购政策已草拟完毕，待市政府批准，而限购执行或以交易备案时间为准。

苏州方面也被曝出，已制定好收紧新政，包括购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上以及买房须居住证满一年等硬性规定。

对此，原中国房地产协会副会长朱中一表示，房价在短时间内过快上涨存在透支和盘整的风险。因此，应及时调整土地供应节奏，加大有效供给，调整市场预期，逐渐缓解供需矛盾。

易居研究院研究员曹倪娜也认为，针对市场火爆、房价上升较快的区域，地方出台的“收紧”型政策信号明显，包括提高居民非首套住房贷款比例、提高限购门槛、加强房地产市场监管以及更有计划地制定土地出让计划等。【综合法制晚报、央视网、经济参考报、第一财经日报等报道】