失智老人买房？两女儿私分母亲房产被判协议无效！

核心提示：2005年，陈大妈因一次手术意外导致智力受损，丧失了民事行为能力。但在几年后陈大妈两个女儿签订的房屋分配协议中，陈大妈却在其中一套房屋的购买时有出资的行为，并享有房屋的部分份额。

2005年，陈大妈因一次手术意外导致智力受损，丧失了民事行为能力。但在几年后陈大妈两个女儿签订的房屋分配协议中，陈大妈却在其中一套房屋的购买时有出资的行为，并享有房屋的部分份额。

失智的老人，怎么还会做出买房的决定？法庭上，陈大妈的法定代理人明确表示，陈大妈从没有作出任何处置个人财产的表示。最终，经两级法院审理，法院确认两女儿签订的协议对陈大妈不具有约束力。

意外

老人手术麻醉过敏失去行为能力

2005年，陈大妈因病手术，没想到在麻醉时发生了严重的过敏反应，虽经医院全力抢救得以生还，但医疗事故导致她的智力受损，无法分辨任何人。

陈大妈的老伴早年前就已过世。这场意外后，陈大妈再也没有离开过医院，而照顾陈大妈生活的任务，就落到了两个女儿冯婷、冯莉的肩头。

2008年，妹妹冯莉为了结婚，在通州区某小区购买了一处房产，后因婚事未成，房屋一直没有实际居住。

几年后，姐姐冯婷找到妹妹冯莉商议，希望妹妹能把名下的通州区某处房产所有权转移给自己。冯婷表示愿意偿付妹妹已付的首付款，而作为房产升值的补偿，冯婷表示愿意放弃母亲单位待分配房产的权益。

商议妥当后，姐妹俩在2012年签订了一份协议，约定通州区某房产的出资额分别为陈大妈41万元、冯婷22万元、冯莉50万元，其中冯莉的50万元由冯婷代为交纳。而陈大妈待分配的房产已经预交了部分款项，需要等待单位的分配计划，这套房屋由陈大妈出资16万元，冯莉出资24万元，冯婷未出资且不享有份额。

但早在2005年就已经丧失了民事行为能力的陈大妈，是怎么协商“出资”的呢？事实上，陈大妈的账户在意外后一直由小女儿冯莉管理，在2008年购房时，冯莉支取了母亲账户内的4万元，用于缴纳首付款，签订协议时两人将母亲的份额计算为41万元。而那套待分配房产的出资可以部分使用陈大妈的工龄抵扣，姐妹二人据此估算出陈大妈的出资份额。

这份协议从始至终都没有陈大妈的参与，协议签字也只有姐妹两人。到了2015年，因为母亲的单位迟迟没有房屋分配计划，姐妹俩为房产的归属问题闹上了法庭。

官司

法院指定老人弟弟代理参与诉讼

姐姐冯婷起诉认为，依据协议，通州的房产应该过户至她的名下。而妹妹冯莉则提起反诉，认为母亲待分配的房产近十年迟迟没有分配计划，姐妹之间的协议已无法继续履行，而通州房屋的首付款、贷款、税费等费用都是她缴纳的，故请求法院确认她对房屋的所有权。

由于案件涉及家庭矛盾，为了彻底解决纠纷，法官联络到了多名姐妹俩的长辈，希望长辈能够从中调和。

姐妹俩的二姑冯大妈向法官表示，她们签署的协议根本没有考虑到陈大妈的利益，也从没有跟任何长辈提起过。姐妹两人对簿公堂后，冯大妈曾叫上几个长辈想要从中说和，但两个孩子的态度都十分坚决，不愿让步。

对于冯婷，冯大妈颇有微词。陈大妈遭遇医疗事故的11年来，一直是由冯莉独自照顾，冯婷并没有尽到长女的责任。在冯大妈看来，冯婷虽然称涉案的房屋她曾有100余万元的出资，但那套房屋原本是冯莉的婚房，“哪有自己的婚房让别人入股的”。

“钱是钱，房是房，权是权，必须要分清楚。”在冯大妈看来，姐妹两人争论不休的原因就在于将这三者混为一谈。

为了查清事实，法官来到陈大妈就医的医院调查，确认了陈大妈从2005年起就没有任何自主意识，不能控制自身的行为，这种状况已经持续多年。为保障陈大妈的诉讼权益，法院依法指定了陈大妈的弟弟，也就是姐妹俩的舅舅陈大爷作为其法定代理人参与诉讼。

一审

协议未保护老人利益不具有拘束力

对于冯莉在购房时曾使用过陈大妈账户内钱款的情况，陈大爷表示了理解。他对法官表示，陈大妈在2005年遭遇意外后，直到2012年官司胜诉才获得第一笔赔偿金，这期间，陈大妈的治疗、护理费用除了从她的工资卡内支取外，不足的部分都是冯莉支付的，“就当是部分偿还了吧”。

但姐妹二人擅自约定使用陈大妈财产的行为，在长辈们看来当然是无效的。陈大爷表示，陈大妈的财产不属于冯婷、冯莉任何一个人，谁也没有权利用陈大妈的钱进行投资，更不能提前分配。

即使如姐妹二人所说，她们是用母亲的资产作为投资，并取得房产增值的收益，陈大爷依然无法认可。如果陈大妈名下有其他房产，那么待分配的房产会受到影响，可能损害到陈大妈的权益。更何况，陈大妈的母亲仍然在世。陈大爷无法容忍姐妹俩用陈大妈的房产进行交易，“做得实在太过分了”。

经审理，一审法院认为根据银行账户流水等证据，可以证明冯婷对涉案房屋确有出资。依据协议，涉案房屋为冯婷、冯莉和陈大妈三人共有，但该协议的签订并未征得陈大妈的同意，协议中处分财产的行为也并不是为了保护陈大妈的利益，因此协议对陈大妈不具有拘束力。涉案房屋登记在任一共有人名下并不改变物权的归属，在共有物分割前，不宜根据对陈大妈没有拘束力的协议改变现有的产权登记。故一审驳回了冯婷分割房屋的诉请，也驳回了冯莉要求确认物权的诉请。

一审判决后，姐妹俩均表示不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，仍分别坚持各自的诉讼请求。陈大妈一方虽然没有上诉，对于一审法院确认陈大妈对涉案房屋享有份额的认定，陈大爷表示不能认可。“法院不能为她创设原本就不存在的利益，利益再大也不能接受，更何况这个认定可能侵犯她的权益。”陈大爷表示，二审法院应当予以纠正。

终审

即便子女也无权处分老人财产

三中院经审理认为，冯婷、冯莉的上诉请求均不能成立，但一审判决确认涉案房屋为三人所共有，该认定是错误的，不能认定陈大妈对房屋有出资的事实，协议对陈大妈不具有法律约束力，应当予以纠正。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故二审裁定维持一审判决。

本案主审法官，北京市三中院民四庭鲁南法官特别指出家庭内部经济纠纷常见的法律风险。家庭成员之间，财产的界限并不明晰，很多借款、垫付资金的行为是不会留下凭证的。特别在本案中，冯莉长期持有母亲的账户，很多资金往来她都无法给出详尽的解释。

冯莉主张她在母亲治疗期间垫付了大量费用，因此她从母亲账户内取款相当于偿还她垫付的款项，但金钱作为种类物，如果进入了他人的账户，便视为他人所有。因此为减少纠纷，尽量不要将各账户混用，例如老人的医疗费用，应尽量使用老人名下的账户进行支出。

对于家庭的大额财产，鲁南法官建议，如果条件允许，最好签订书面协议，并进行公证。虽然本案冯婷、冯莉针对房产的分配签订了协议，但协议对于各方的出资来源、所占份额的约定均较为模糊，并且处分了她们本无权处分的第三人财产，协议的效力存在瑕疵。

由于陈大妈目前不具备民事行为能力，如果姐妹俩使用陈大妈的财产是因老人必要、合理的支出，比如医药费、护理费等，在能够提供发票、合同、汇款记录等证据的情况下，即使陈大妈的法定代理人不追认，法院也可以直接认定支出有效。另外，如果是纯粹的赠予行为而不需要陈大妈承担义务，赠予也不会因陈大妈不具备民事行为能力而无效。

而除此之外，一切涉及到陈大妈利益的行为，都需要等待她的法定代理人的追认才能生效。本案中，由于姐妹俩的约定可能损害陈大妈的权益，代理人不予追认，协议便无法对陈大妈产生约束。

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2017年北京楼市大降温 二手房成交套数跌51%

经历了史上最严调控后，一季度还异常火爆的北京楼市急速降温，无论是新房还是二手房，2017年的成交量均大幅下滑。

不过，虽然住宅市场遭遇“寒冬”，但北京的土地市场在2017年却仍保持火热状态。在供地较为充足的背景下，北京2017年的土地成交金额已达2796亿元，由于月末还有一宗底价37亿元的地块入市，因此今年北京的土地成交金额也将超过2800亿元，同比增幅超过220%，创下了新的历史纪录。

对此，有业内人士指出，随着北京土地供应的增加，未来几年入市的住宅数量将得到一定保证，从而进一步平抑房价。

此外，值得注意的是，龙头房企在北京区域的销售额继续保持增长，且市场集中度也大幅提升。例如今年的北京销售冠军万科，全年销售金额预计在310亿元上下，占据了超过10%的市场份额。“北京是国内最成熟的市场之一，在这里做地产开发的门槛越来越高，龙头房企的综合优势也最明显。未来随着行业兼并重组的加速，全国楼市的市场集中度也将趋近于北京市场。”有业内人士称。

新房二手房交易量双降

根据中原地产研究中心统计的数据显示，截至12月24日，在今年仅剩7天的情况下，北京新建商品房合计签约量仅26253套，预计全年在2.65万套左右，创下北京楼市自统计网签数据以来的历史最低值，且同比下调45%。

中国指数研究院的数据也显示，2017年预计北京市商品房将实现成交金额2760亿元(含自住型商品房)。相较2016年近5000亿元的总成交水平，2017年的市场缩水近一半，甚至比2015年也要下降21%。

而占市场成交比重最大的二手房，情况则更为惨淡。“2017年北京二手房住宅的成交量大约在13.4万套，相比2016年的27万套暴跌了51%，这一成交量也是2015年来的新低。而如果只看4月份往后的成交量（开始受到调控新政影响），那么同期的数据甚至低于楼市最低谷的2014年。因此，可以预计的是，2018年北京二手房市场成交量将继续低迷。”中原地产首席分析师张大伟指出。

同时，从上述数据也可以看出，北京二手房的年成交量已是新房年成交量的5倍以上。而业内普遍认为，这一趋势未来还将加剧，存量市场的地位也将越来越重要。

在成交量大幅下滑的同时，北京的房价也开始走弱。根据国家统计局最新公布的数据，11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%；二手房价格同比下降0.9%，环比则下降0.5%，降幅位列70大中城市之首。

值得注意的是，即便是以往价格最为坚挺的学区房，也没能避开这一轮价格调控，年末主城区部分学区房的价格较3月份的最高点已跌去20%，非学区房的降幅则更大。

而造成北京楼市量价齐跌的最主要原因，便是3月份及此后出台的一系列楼市调控措施。由于上述政策立即生效，并未留下任何缓冲期，效果也是立竿见影，对市场产生了巨大的影响。“一季度北京楼市成交的主力是改善型需求，这些换房族的第一套房子大多都有贷款，因此即便现卖后买也被认定是二套，不少人的首付因此大幅提升，不得不放弃了换房计划。”有中介门店负责人表示。

而到4月初，北京相关部门在18天内已密集出台10个房地产调控措施，包括非京籍购房需连缴个税60个月、商办项目不得作为居住使用等。在这套威力巨大的“组合拳”面前，一季度以来北京高烧不退的楼市迅速降温。

“北京今年内已发布了近50次各类调控措施，密集程度可谓史无前例。同时，今后五年北京还将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，可进一步稳定社会预期，抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行”。张大伟称。

土地成交金额创新高

实际上，北京除了计划在未来5年完成25万套共有产权住房的供地，今年的整体供地量也较去年大幅提升。

根据中原地产统计，截至12月21日，北京供应住宅用地76宗，规划建筑面积1049.99万平方米，同比上涨318%，创最近4年新高。同期，北京实际成交宅地70宗，规划建筑面积951.9万平方米，同样为最近4年来新高。

而在12月21日北七家地块以64.8亿元成交后，北京年内土地市场的成交金额已达到2796亿元。加上随后几天将要拍卖一宗地块（低价37亿元），北京土地市场全年的成交额将超过2832亿元。这一金额不但超过了2015年的2217亿元，较2016年更是增长了超过220%。

“随着楼市调控的持续，开发商的资金压力也越来越大，虽然全年土地市场成交总金额刷新了纪录，但土地价格在年末明显的从高位回落。地溢价率明显下调，北京宅地全年的溢价率是26%，而11月份以来北京土地住宅溢价率已跌到了8%，除了石景山一宗地块溢价率达19%意外，其他地块的溢价率都接近于零。”张大伟称。

市场人士也预计，除了部分优质地块外，北京2018年的土地市场很难再现2017年上半年的热度，而这也有助于降低市场对于房价上涨的预期。

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