北京修订存量房屋买卖合同　增加户口迁移条款

核心提示：21日，由北京市住建委和市工商局联合起草的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本面向社会征求意见。征求意见稿首次提出，二手房的附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格会全部包含在房屋成交价内。

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同样一套房屋买卖，购房人手中却有两份合同，提交网签和贷款的是低价格的“阴合同”，真实留存的是高价格的“阳合同”，而高低价格差的秘密就是装饰装修费。多年来，被视为北京二手房成交潜规则的“阴阳合同”，有望因房屋买卖合同的修订而改变。

昨天（21日），由北京市住建委和市工商局联合起草的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本面向社会征求意见。征求意见稿首次提出，二手房的附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格会全部包含在房屋成交价内。

成交价格需包含家电装修费

相比于正在使用中的存量房买卖合同，新版示范文本中最大也最重要的一个变化就是对于二手房成交价格的约定。《征求意见稿》明确界定，合同中注明的房屋成交价格已包含该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格，且每项价格都需单独列出。同时，买卖双方也一致确认，合同约定的成交价格是买卖双方的真实交易价格，买卖双方均同意以本合同约定的房屋成交价格作为向税务机关缴纳税费、向贷款机构办理贷款的相关依据。买卖双方不得为规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价格的合同，否则应承担相应的法律责任。

“这主要是防止买卖双方为了规避税收，签署‘阴阳合同’。”一位中介人士告诉记者，目前，北京的二手房交易中绝大多数都存在两份合同的情况，方法就是将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格，而提交网签、办理纳税的就是那份所谓净房屋价格的合同，目的就是为了少交税。比如，实际成交价是400万元，“阴合同”只写250万元，剩下的150万元则被写入了装修款一栏。“不再允许将装饰装修款单列在成交价格之外，‘阴阳合同’的空间就大大减小了。”

房屋出租和结构改造也需披露

出租、贷款和房屋结构问题，也是二手房买卖中容易引起争议的环节，新版示范文本中对这三项也都做出了更细致的约定。

首先，交易房屋是否出租、租赁期限的日期、买房人是否为承租人、承租人是否放弃优先购买权，都得在买卖合同中一一说明。若承租人已放弃优先购买权，则必须提供相应的证明文件。其次，卖房人需对是否曾对房屋结构进行过改造及改造情况，进行详细地说明。针对贷款，新版示范文本中也在原有付款条款的基础上，对于贷款机构不批准买受人的贷款申请、贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额、贷款机构批准贷款后买受人仍无法按期取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等几种情形下，赋予双方对违约责任进行约定的权利。

预告登记防一房多卖

记者注意到，新版示范文本的第九条，增加了“预告登记”一项，允许买卖双方自主选择是否进行预告登记。如经协商一致，签署合同之后，购房人可以向登记机构申请预告登记，就相当于“预订”了房子的产权。预告登记后，卖房人若未经卖房人同意再将该房屋卖给其他人，将不具备法律效力，不能进行物权的转移。

另外，文本第十条也细化逾期迁出户口的违约责任，明确提出“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起约定时间内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续；如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付约定数目的违约金。”《存量房屋买卖合同》及相关合同示范文本已通过 “首都之窗”（www.beijing.gov.cn）和市住建委官网面向社会公开征求意见。征求意见期间为12月21日至12月27日，社会各界可将相关意见编辑发送邮件到电子邮箱：bjgshtc@163.com。