核心提示：“商改住”也被称为商住房，其实是开发商创造出来的一个名词，是指一些商业或办公等立项的项目，被开发商改变规划，冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实，商住房的房本还是标明“商业、办公”，开发商这种行为从政策层面是不允许的。

为全面规范商业办公用房市场，3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，全面叫停“商改住”，规定开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，可以说北京市“商改住”将从此成为历史。首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为，“商改住”存在欺骗购房者的嫌疑。中原地产首席分析师张大伟分析认为，如果政策持续严格执行，价格可能有30%以上的跌幅。

利弊 “商改住”不限购 隐患多应谨慎投资

“商改住”也被称为商住房，其实是开发商创造出来的一个名词，是指一些商业或办公等立项的项目，被开发商改变规划，冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实，商住房的房本还是标明“商业、办公”，开发商这种行为从政策层面是不允许的，属于违规行为。

早在2007年，由于开发商在操作过程中留下隐患较多，北京市住建委就曾针对商住房项目发出风险提示，通过多种途径提醒购房人，这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”且“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的规定，应谨慎投资。

2011年，北京市出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

然而，因为在审批和后续验收环节把关不严，仍有大量开发商将地块配建的商业、办公改为类住宅产品销售。这种产品的主要受众是大量没有购房资格、为了满足基本居住需求的非京籍人员以及投资客。

有机构统计显示，2016年，商住房总成交约为4.17万套。在价格方面，2015年，商住房的价格为每平方米2.64万元；今年前两个月，商住房的均价已经达到了每平方米4.54万元。

高价之下，商住房的弊端却很多，例如不能迁入户口、土地出让年限一般只有40年或50年、没有学校和商业等配套服务设施、贷款期限一般不能超过10年、贷款利率至少上浮10%、不能申请住房公积金贷款。另外，商住房的水费、电费、物业费、供暖费都要比住宅贵很多，过户的税费成本也高于住宅。

新政 叫停“商改住” 单元分割面积500平以上

昨天发布的《公告》要求，开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

同时，在本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合名下在京无住房和商办类房产记录及在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

北京市房地产业协会秘书长陈志表示，这次，北京市从规划、建设、销售、使用、信贷等全链条、各环节集中发力，对商改住“零容忍”。商住本身就是开发商为了利益制造出的“伪住宅”，这类项目既破坏了城市发展格局、弱化了限购政策效果，在实际居住中还存在生活成本高、没有配套、环境嘈杂、安全隐患等问题。此次北京商改住调控措施既是继“3·17”楼市新政以来，再一记重拳抑制投机投资性需求，又是对北京市疏解整治促提升、有效促进人口调控工作的进一步落实。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池则认为，北京让住宅回归居住属性的同时也让商业办公回归承载业态的属性。

她认为，商业办公项目按照规划用途进行开发、建设、销售、使用，是国家规划法的要求，但部分开发企业将商业办公项目开发成所谓的“商改住”，并将其作为住宅销售给个人，存在欺骗购房者的嫌疑。

购房者购买“商改住”产品，实际上买到的是有法律瑕疵的产品，不仅无法享受住宅所能享有的权益，如税收优惠、信贷支持，也不能享受居民用水用电的价格优惠，不能办理落户。同时，由于此类项目居住与商业办公行为混杂，商业办公的经营也会受到一定影响。

此次政策，要求单元分割面积不得小于500平方米，从规划设计上遏制了将其建成住宅的可能性，是对之前“商改住”行为的“拨乱反正”。从目前的实际情况来看，“商改住”面积基本上在100平方米以下，限制个人购买此类“商改住”产品，实际上是要求消费者不得购买有瑕疵的产品，是对消费者的保护。同时，也是对商业办公正常经营活动的保护，让这类产品回归承载业态的属性。

分析 若政策继续严格执行 商住房可能“跌价”

中原地产首席分析师张大伟分析认为，此政策出台后，目前市场在售的商办类项目将只能销售给企业，而企业持有、购买和再转让将有非常高的税费成本。

对于已经入市的商办类项目，也就是过去多年已经被交易的二手房，也全部被严格调控，这是历史第一次。

张大伟表示，虽然可以销售给个人，但购买个人必须符合在京无房且符合连续缴纳社保或者个税的条件。这也就是说，北京过去的二手房公寓或者商办，购买条件将比住宅更严格，在这样的严格约束下将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。同时，严格约束贷款条件，这些商办项目将不允许做个人购房贷款，必须全款。

据介绍，目前市场上商办类物业大约有50%-60%是直接销售给个人的居住类物业，另外还有40%左右的办公类产品大部分也被作为居住用途使用。

“这种情况下，商住市场成交有可能出现50%以上的跌幅，如果政策持续严格执行，价格也可能有30%以上的跌幅。”张大伟说道。

张大伟表示，这一政策的出台，将会非常明显地抑制商办项目的成交，可能超过对住宅限购升级的影响。

北京这一针对商办类物业的调控可以说是“3·17”一系列楼市调控后的又一重磅升级，几乎是全国最严格调控措施，其他城市也很可能开始新一轮全面封堵商住的政策潮。而此前因为住宅限购导致购买商住的投资群体很可能面临巨大的投资风险。

相关 六项目违规“商改住”被暂停网签 28中介门店被责令停业整顿

北京楼市新政实施一周后，针对房地产中介门店的执法力度升级加码。

昨日，市住建委执法部门介绍，在近几天的执法检查中还发现，万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、和裕商业中心、尚峰一号6个项目存在违规商改住问题，目前已被暂停网签。

执法人员还重点检查了朝阳区卡夫卡公社项目、朝阳区中弘北京像素项目、石景山区万达广场、昌平区天通家园商业办公项目等所在区域的房地产中介门店。因涉嫌违规代理商办项目、参与炒房哄抬房价等行为，28家房地产中介门店被责令停业整顿。

这28家停业整顿的房地产中介门店分别为：链家国奥村店、链家中关村南路店、链家朝内南小街店、链家新文化街店、链家五里桥二街分店、链家银河大街店、链家昌平第36分公司、链家天通苑东苑店、我爱我家中关村店、我爱我家东南小区店、我爱我家新文化街店、我爱我家五里桥分公司、我爱我家天通苑东区第一分公司、我爱我家莲石东路分公司、中原第252分公司、中原第257分公司、麦田国奥村店、思源国奥村店、北京华居梁行房地产经纪有限公司、北京恒洋我家房地产经纪有限公司第17分公司、存房鲁谷第一分公司、存房东小口第一分公司、新润鲁谷店、北京金地家园房地产经纪有限公司、美好佳业永乐分公司、北京易租房地产经纪有限公司、格瑞德天通苑东区店、万众恒基升泰第45分公司。

市住建委主任徐贱云说，房地产中介机构要依法合规经营，不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等。一旦发现有中介机构或经纪人员参与炒房、哄抬房价等，将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。房地产中介机构也不得违规代理商办项目，一经发现，必将严惩，绝不姑息。

记者了解到，下一步，市住建委也将会同发改、工商、地税等部门联合执法，进一步加大对房地产中介的执法检查力度，并将重点查处违规代理商办项目、参与“炒房”哄抬房价、违规代理“天价学区房”等行为，对违规主体将实施联合惩戒，确保调控政策措施落到实处。（记者 陈斯）