2019楼市是否松绑成悬念　部分地区财政压力显现

核心提示：衡阳市人力资源和社会保障局数据显示，2017年，衡阳市在岗职工月平均工资4647元，而据衡阳市住房和城乡建设局发布的数据，2017年衡阳中心城区商品房住宅的均价为4800元/m?，与社平工资基本持平。

这是在兰州市城关区雁滩路拍摄的一处新建小区（2018年1月6日摄）。新华社记者 范培珅 摄

家住衡阳的宋国华明显感到，从去年下半年开始，房价涨得有些过猛。

年过五旬的宋国华一直生活在衡阳这座南方小城，在他的印象中，衡阳的房价一直较为平稳，虽有上涨，尚在可承受的范围。对于这一轮疯涨，宋国华也说不清具体是从几月份开始的，只是突然发现，仅仅几个月时间，房价就已经涨到每平米6000元左右，这对于工薪族而言，实在有些吃不消。

衡阳市人力资源和社会保障局数据显示，2017年，衡阳市在岗职工月平均工资4647元，而据衡阳市住房和城乡建设局发布的数据，2017年衡阳中心城区商品房住宅的均价为4800元/m?，与社平工资基本持平。

在当地政府部门看来，“衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定”，也正因为如此，2018年12月26日，衡阳市发改委与衡阳市住建局联合发布《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》，宣布将自2019年元旦起暂停执行限价令。    

吊诡的是，限价令在第二天就出现反转，2018年12月27日，衡阳市政府发文撤销《关于暂停执行〈关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知〉的通知》，理由是前述通知“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷”。

这“朝令夕改”的操作，使处于湖南中南部的衡阳市迅速成为全国关注的焦点，也将地方政府对楼市的微妙态度展现得淋漓尽致。

试探性微调

最近，中国各省区市两会密集召开，住房问题成为各地方政府工作报告中不可或缺的内容，加大调控力度，完善市场监管机制，或将成为2019年地方政府对房地产市场的政策方向。

在2018年年末召开的中央经济工作会议上， “房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位再次被重申，提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

此次中央经济工作会议再次强调“因城施策”，提法也从“分类调控”改成“分类指导”，意味着房地产调控不再“一刀切”，地方政府或将拥有更大的自主权。

就在中央经济工作会议召开的前一天，有些地方政府房地产政策开始松动。2018年12月18日，山东菏泽率先提出取消一二手房限售，成为第一个发出楼市松绑信号的地方政府。在中央明确地方政府主体责任之后，多个城市纷纷放宽购房限制，短短一个月内，深圳、广州、珠海、上海、衡阳、青岛等城市先后对楼市进行微调。

经历了两年紧缩的调控之后，房地产市场似乎要迎来一轮宽松期，而在“房住不炒”的主基调下，地方政府将如何发挥“主体责任”，成为博弈的关注点。

值得注意的是，衡阳发改委和住建局发布的取消限价通知，落款日期是2018年12月19日，也就是在文件印发一周后才对外公布，却仅“存活”了一天就被市政府撤回。衡阳市政府对房地产调控政策的谨慎和试探意味可见一斑。

2018年12月，社科院发布《中国住房发展报告》指出，综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，进入2018年下半年后，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。

社科院的报告预计，未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。

实际上，在这一轮微调中，冲锋在前的，不光有菏泽、衡阳等三四线城市，也有广州、珠海、深圳等一二线城市。

此外，中央经济工作会议还提出，宏观政策要强化逆周期调节。在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，这同样也是对房地产调控提出的要求。据他研究发现，房地产市场是有周期性的，从1998年住房制度改革20年以来，大概三年多时间一个小周期，而在这三年多时间中，有一年半到两年的时间是上升期，还有一年到一年半是下行期。

去年以来，特别是去年下半年以来，中国房地产市场总体进入下行期，“对于房地产市场调控而言，下行的时候，要阻止下行速度不要太快，上升的时候要防止上升的力度不要过高”。顾云昌认为，在过去经济上扬，特别是楼市上扬的时候，采取了限价、限购、限售等政策。而现在这些城市面临较为明显的下行趋势，出现房价的增幅下降，甚至出现房价下降的情况时，根据逆周期调节原则，需要对房地产政策进行适当松绑。

“目前一些城市针对销售下行的状态，对房地产政策进行松绑，顺应了楼市的情况。”顾云昌向《中国新闻周刊》解释说，销售的下降会直接影响到开发商拿地，因为他们对未来的预期感觉到有问题，所以会影响土地出让。

顾云昌表示，去年下半年以后，地方政府的土地流拍次数明显增多。“流拍会导致地方财政的土地出让金和房地产相关税收减少，所以地方政府有明显的诉求，为了保证地方政府财政的正常运营，迫切需要对房地产市场采取必要的举措。”

中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授施昱年也认为，巨大的财政压力是地方政府迫不及待对楼市政策松绑的主要原因。由于在中国的税制结构中，来自土地和房地产的税收极为有限，土地出让金成为很多地方财政收入的一个主要来源。尽管2013年以后，土地财政占比越来越小，但在有些三四线城市，依然能占到财政收入的30%~40%。

来自财政部国库司数据显示，2018年，地方一般公共预算本级收入97905亿元，地方政府性基金预算本级收入71372亿元，而土地出让收入为65096亿元，土地出让收入占到地方财政收入的1/3以上。

2016年上半年，为了“去库存”，各地普遍对房地产市场采取较为宽松的政策，造成房价“疯涨”。当年9月，中国开始启动号称“史上最严”的房地产调控政策，在不到10天时间里，就有19个城市先后出台限购、限价、限贷、限售等政策，随后，调控力度不断升级，从一、二线城市扩大到三、四线城市。

“特别是强化限购之后，一些地方政府尽管还有卖地的渠道，但不少开发商已经停止在三四线城市拿地，这些地方政府面临着巨大的资金困境，加上地方债压力，某些三四线城市率先‘松绑’，其实是可以预期的。”施昱年向《中国新闻周刊》分析道。