央行宣布年内第三次定向降准：房企融资成本仍难下降

核心提示：业内分析人士称，此轮降准本身与楼市关系不大，但后续要警惕各类违规资金流入房地产市场。在此轮降准的大背景下，房企融资成本仍难下降。

6月24日，央行网站发布消息，中国人民银行决定，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行年内第三次定向下调存准率。央行称释放资金将用于支持市场化法治化“债转股”项目，及发放小微企业贷款，进一步缓解小微企业融资难融资贵问题。

对此，业内分析人士称，此轮降准本身与楼市关系不大，但后续要警惕各类违规资金流入房地产市场。在此轮降准的大背景下，房企融资成本仍难下降。

累计可释放资金约7000亿元

6月24日，央行宣布年内第三次定向降准措施。据央行网站公开公布的内容显示，自7月5日起，将下调工行、农行、中行、建行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份制商业银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约5000亿元。同时下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约2000亿元。两者累计可释放资金约7000亿。

中原机构首席分析师张大伟表示，“央行宣布了年内的第三次定向降准措施，并明确表态，降准旨在支持市场化、法治化“债转股”和小微企业融资。”

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次央行定向降准，较为符合市场预期，且该政策也将成为今年货币政策中的最大的特点，即：不加息且降准。这是当前货币政策中降低资金成本、改善流动性的一个很重要的体现。

“从此次降准来看，下调存款准备金率0.5个百分点，有助于释放更多的流动性，也有助于形成更多的资金供应，对于商业银行贷款等会发挥较为积极的作用。”严跃进表示，从此类降准政策可以看出，当前不是全面性的降准，而更多的是定向精准的概念，对于小微企业的融资等会发挥较为积极的作用。

而实际上，从当前供给侧结构性改革的导向看，“三去一降一补”的政策思路很清晰，其中货币政策或金融政策中，会更加强调去杠杆和降成本的导向。此前对于去杠杆的工作基本上稳步推进，而现在则更多强调降成本的概念。

“降准本身与楼市关系不大，或者说不是针对楼市出台的。”严跃进认为，考虑到近期楼市交易量反弹、价格有所上升、房地产开发投资数据位于两位数水平、股市低迷等因素，后续要警惕各类违规资金的流动。尤其是借降准来进行楼市资金的投入，这样反而会干扰既有的楼市调控思路。所以后续降准的基础上，严管资金流动，防范资金违规进入楼市，是监管部门和银行部门需要密切关注的内容。

房企融资成本仍难下降

目前，政策对房企融资“去杠杆”已经达到极致，而所谓的“创新型”加杠杆的融资方式基本被叫停。在同策研究院首席分析师张宏伟看来，在当前融资渠道收紧的背景下，即使降准，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆。

就2017年上市房企的融资成本而言，国企和大型房企的融资成本平均在5%左右，而中小房企的融资成本平均在7%-9%。到了2018年，叠加银信业务、委托贷款、企业债、海外融资等渠道进一步收紧，房企面临融资困境，很难融到钱，甚至有的房企融资成本在12%-15%。“如此高成本的融资将继续侵蚀企业，再加上2016年以来的高价地入市面临‘限价’问题，当2018年房企年报发布之时，利润率的数据应该不会多么好看。”张宏伟如是说。

“在当前融资渠道收紧的背景下，尽管可贷的钱多了，但融资依旧很难。”据张宏伟判断，房企融资成本仍将在高位运行。而对房企来说，目前唯一能够做的，就是“高周转”，尤其是通过三四线城市的项目提升全公司的销售业绩。

今年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年（2017年5月至今）来最低额，融资情况不容乐观。

“从现实情况来看，尽管降准了，但对房企来说，虽然‘肉’已经到了嘴边，但在当前的融资环境下是吃不到的。即使能吃到，那么代价也一定不低。”张宏伟表示，在前20的房企中，至少有6家房企的资金是比较紧张的，降准并不会解决他们所面临的问题。

从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现。预计2018年三季度，处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。