北京对炒房出新规：住宅拆分卖学区？对不起，没戏了！

核心提示：5月28日，北京市住建委与北京市规划国土委共同出台《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》（以下简称《通知》），其中明确规定，成套住宅和住宅平房的房本不得拆分，这一规定从发布之日起执行。

北京商报讯（记者 彭耀广）针对北京市二手房市场曾经出现过的个别住宅拆分炒卖的现象，北京市有了更加严格明确的政策予以禁止。5月28日，北京市住建委与北京市规划国土委共同出台《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》（以下简称《通知》），其中明确规定，成套住宅和住宅平房的房本不得拆分，这一规定从发布之日起执行。

北京大学法学院教授楼建波介绍，成套住宅或者是平房被分拆成多个房本被炒卖，这主要是2008年《北京市房屋登记办法》出台前,没有明确规定房屋登记的最小单元，因此出现了数套（间）住房在一个房本上登记成同一房号，但是通过拆分售卖此类房屋获利的情况。例如，拥有多间房屋的平房，可以将多个房间的平房，按照房间申请分割，进行不动产登记，分别获得产权证。

为了禁止这一现象再扰乱市场秩序，《通知》明确了几项内容，即新建住宅平房明确建筑面积、规划用途，不再明确间数；翻建住宅平房要“原位置、原规模、原高度、原用途”；对住宅平房的扩建、改建、翻建审批,不再明确间数；严格执行房产测绘成果审核相关规定，测绘成果不再注记间数；已按同一户号整体测绘、登簿确权的，不动产登记单元不得拆分。

实际上，早在去年3月，北京市住建委会同北京市规划国土委发布了《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》，要求严格依照规划许可内容和不动产权登记证明记载的房屋平面布局进行测绘成果审核和不动产登记，严控住宅平房一间擅自分割为多间的行为。北京市住建委表示，此次发布的《通知》，也是对此类现象产生的历史根源进行分析，并深入总结前期管控成效的基础上所做发布的新规定。

例如，《通知》要求，如果成套住宅和平房是新建、扩建、改建、翻建的，在规划审批时就已经不再明确多少间。这也就意味着从源头上禁止了分割炒卖行为，因为规划里都没有明确间数，自然到后期的测绘、办理房本时就不会涉及间数了。

此外，针对实际交易中的特殊情形，《通知》也明确，住宅平房已登记间数，因继承（受遗赠）或人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的情形除外，此前已受理的不动产登记申请按照原规定办理。

在中原地产首席分析师张大伟看来，北京市的住宅平房主要分布在东城区与西城区，大部分都属于“学区房”。过去这类房屋曾出现过很多拆分办房本的特殊案例，比如非居住功能的过道、厕所单独成为落户单位等。本次住宅平房不得拆分办房本的规定，是去年3月政策的再度深入，可以有力地打击这种违规行为。

行业人士进而表示，政策的出台有利于抑制非理性的学区平房交易，平稳此类房屋市场交易。对于平房来说，属于特殊属性的非限购物业，目前投资比例较高，除了学区因素外，也存在很多分拆投资的现象，新政策也收紧了这一口子。值得注意的是，这一政策的出台，也意味着北京房地产调控将继续从严，不排除未来继续加码政策以稳定楼市的可能。